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徐州市新区委区域商业2011-068地块 项目可行性分析 目录 第一部分、徐州市房地产整体市场分析 1、徐州商品房供需走势分析 2、商品房量价走势分析 3、区域商品房市场分析 第二部分、徐州项目规划要点 1、地块说明 2、地块主要规划技术指标 第三部分、徐州项目的地块价值 1、土地出让 2、商品宅土地成交 3、重点地块剖析 第四部分、徐州项目竞争个案分析 第五部分、徐州项目的销售价格 第六部分 徐州项目财务测算（第一期） 第七部分 徐州项目风险说明 第八部分 徐州项目可行结论 第一部分 徐州市房地产整体市场行情分析 1、徐州商品房供需走势分析 05-10年徐州商品房供销情况 徐州房产市场商品房供销比这几年持续下降，2008年受国家宏观市场经济调整影响，销售量明显减少。到2009年，徐州房地产市场迅速回暖，销售量达到了历史最高峰，当年首次出现了供不应求的市场局面，供销比为0.89。 2010年全市商品房供应面积393万平方米，比09年环比增加8%。成交面积401.2万平方米，与09年406.5万平方米的成交量相比，环比下降1%。 2010年房产市场供求比0.98，依旧是供不应求的局面。 10年徐州商品房供需走势 纵观2010年徐州市区商品房成交量。政策打压、刚性需求成为主导全年商品房成交量的主要因素。 年初，政策扶持效用开始发挥作用，刚性需求的释放点燃了沉寂已久的房地产市场。供应量也相应大增，4月、10月中央先后两次调控对楼市的成交量打压效果非常明显。但是中国10年整体经济通胀的大局面以及居民投资渠道的狭窄，决定了政策打压效果的短暂性，相对于4月调控后连续5个月成交下跌的情况，10月的新国五条出台后，仅仅在11月市场成交较为低迷，12月成交量又迅速反弹，当月成交48.3万平方米，仅次于10年度成交最高的4月份。 2、商品房量价走势分析 历年徐州商品房量价走势 徐州商品房成交均价从2004年至2007年一直处于一种平稳增长的正常节奏，2010月徐州房产市场成交均价为4756元/平米，和2009年相比，环比上涨30.2%。 从未来房价趋势来看，一方面居民价格承受能力进一步增强，城中高价楼盘供应量增加，城市建设持续稳定，将成为促进房价上扬的重要因素。另一方面，连续两年的市场供不应求的局面将进一步推动房屋价格的上涨。 三、区域商品房市场分析 2010年徐州各区域商品房成交分析： 2010年，徐州各区域中商品房成交量最大的为云龙区、鼓楼区两个区域，年度分别成交97.9万平方米、81.6万平方米。其次为泉山区，年度成交60.8万平方米。 鼓楼区商品房成交分析： 1、目前均价：鼓楼区目前在售楼盘成交均价5971元/平米，相对08年3379元/平米，均价环比上涨了76%。 2、销量情况：鼓楼区2010年商品房销售面积环比2009年增长了6.4%，销售套数环比2009年增长了4.8%，鼓楼区整体销售量相对2009年略有上升。 3、客群概况：主要为周边区域中低层收入阶段，以及旧城改造动迁客户。 4、区域总结：鼓楼区市场抗风险能力强，08年及10年两次政策调控期，销量都呈稳步上升趋势。 云龙区商品房成交分析： 1、目前均价：云龙区目前成交均价6383元/平米，相对08年3589元/平米，成交均价环比上涨了77%。 2、销量情况：云龙区2010年商品房销售面积环比2009年下降22.7%，销售套数环比2009年下降了25%，下滑幅度比较明显。 3、客群概况：主城区部分为城区内中高端客户，新城区部分主要为行政办公人员，以及周边区县流入客户，收入情况中等。 4、区域总结：抗风险能力中等，受政策影响，市场波动比较明显，市场潜力强， 泉山区商品房成交分析： 1、目前均价：泉山区2010年成交均价7423元/平米，相对08年3983元/平米，成交均价环比上涨了86%，上涨幅度很大。 2、销量情况：泉山区2010年商品房销售面积环比2009年下降35.8%，销售套数环比2009年下降了40.1%，成交量下滑幅度最大。 3、客群概况：徐州本地居民，改善居住环境为主要置业目的，以及当地政府官员，企事业高层等高收入阶层。 4、区域总结：抗风险能力差，市场潜力一般，2009年政策宽松市场行情下，泉山区市场成交增加幅度远小于其他区域。另外改区域客户群体性质基本为08年及10年两次政策调控的主要打击对象，市场成交受挫明显，10年成交量下跌了接近五成。 开发区商品房成交分析： 1、目前均价：开发区2010年成交均价4194元/平米，相对08年2751元/平米，成交均价环比上涨了86%，价格上涨幅度很大。 2、销量情况：开发区2010年（1-12月上半月）商品房销售面积环比2009年下降4.6%，销售套数环比2009年下降了2%。