永定河孔雀城五期项目营销报告（上）.pptVIP

* 升级版 湖景 别墅 小镇 规模体现 功能完善 规划升级 景观升级 联排产品升级 大堡景观升级 叠拼舒适度升级 配套升级 低密社区 高端形象 孔雀湖 游泳池 中央景观 项目市场定位 五期产品定位结论 * 客户属性　 2006年客户属性 2007年客户属性 2008年客户属性 2009年客户属性 置业目的 休闲度假40% 自住常用10% 养老12% 休闲度假32% 自住常用20% 　 养老23% 休闲度假27% 自住常用43% 　 养老24% 休闲度假16% 自住常用54% 　 养老22% 获知渠道 关系客户31% 网络获知23%　 网络获知48% 朋友介绍28%　 朋友介绍30% 网络获知25%　　 朋友介绍25% 短信获知35%　　 年龄结构 25-35岁41% 35-45岁36% 35-45岁38% 25-35岁27% 25-35岁34% 35-45岁26%　 45-350岁34% 35-45岁26%　 家庭结构 三口两代37% 四口以上30%　 三口两代46% 四口以上35% 三口两代30% 四口以上45%　 三口两代30% 四口以上45%　 职业特征 企业中高管32% 企业负责人18%　 企业中高管 负责人70% 机关单位10%　　 企业中高管23% 企业职工21%　　 企业中高管28% 机关、政府21%　　 工作区域 朝阳 27% 海淀 23%　 海淀 25% 西城 18%　　 大兴、丰台 23% 海淀17%、朝阳 17% 丰台 18% 海淀24%、朝阳 16% 客户定位——孔雀城成交客户演变分析 项目市场定位 客户演变——养老与自住客户持续增多，逐步迈向第一居所 客户特征 成交客户以北京客群为主、固安关系客户为补充。北京客户主要来自朝阳、海淀和西城区。 北京客户为主，朝阳、海淀和西城区为主，大部分是通过朋友介绍获知项目信息，以自住及养老为主，兼顾投资。 丰台和大兴为成交的重点区域，大部分是通过朋友介绍获知项目信息，客户以自住及养老为主。 客户多以46—50岁的机关政府的工作人员为主，他们多数居住在丰台区，工作在海淀区，仍以朋友介绍为主。 * * 他们是北京的“新中产家庭” 企事业单位高级管理人员：年龄30-40岁，受过高等教育，工作繁忙，北京有一套房，孩子还小，接父母过来照顾孩子，渴望家庭团聚、亲情温暖。 外地在京的生意人：年龄25-50岁，创业起步阶段条件艰苦，先与家人孩子分离，生意做大后接家人孩子来京生活，由于体会生意场上现实的残酷和人与人赤裸裸的关系 ，极度渴望亲情温暖。 北京高干子女：年龄28-35岁，在国外不但抛弃了自己年轻时一贯骄傲和玩世不恭，也体会到漂泊的空虚和温暖的家庭的难能可贵，留洋归来，步入婚姻，渴望与父母孩子相守，享受天伦。 北京企事业单位退休老干部：年龄55-65岁，为国家贡献了一辈子的青春，把儿女培养成才，成家立业，找个接近自然有生活方便的地方养老，但是不能离北京太远，有时候还要看看孙子呢。 创意行业艺术人员：年龄25-50岁，自然景观好的地方能带给创作的冲动和灵感…… 项目市场定位 客户定位——客户特征描述 * 价格敏感的务实群体，部分属于被动郊区化，关注性价比和升值潜力以及周边配套和地段。 叠拼 联排 大堡 经济型客户 改善型客户 享受型客户 事业稳步上升、崇尚自然、追求品质、个性时尚但注重群体归属。对住宅有切实的升级和改善需求，注重住宅的实用价值。 注重自我价值和生活品质的成功人士，力求在事业和享受之间取得平衡。热衷运动和社交。对住房有成熟的观点和看法，具有高端体验，对其他群体有示范作用。 项目市场定位 客户定位——产品与客户对接 * 客户定位 ——幸福稳健的新中产家庭 客户没有本质上的改变，在原有基础上的扩大。 看重孔雀城高性价比，具有稳定预期收入将是五期购买客户的重要特征； 主动郊区化，追求低密产品,且更加关注社区的品质和环境； 越来越倾向于将永定河孔雀城作为第一居所使用； 家庭结构相对完整，有较强的家庭观念和稳固的友情圈层； 有一定的财富积累，事业稳步上升，对生活有良好的规划； 分散于北京的各个城区，相对集中于西线、南线和收入较为稳定的朝阳区。 项目市场定位 客户定位 * * * * * * * * * * * * * * 区域发展机会 土地升温，项目聚集，未来市场看大兴 2009年大兴土地市场升温，与历年相比异常火爆，土地成交量相对最高，保利、绿地等大牌开发商集中拿地，区域市场未来前景看好； 土地市场升温也催化了住宅市场升温，从成交的楼面地价来看预计明年入市项目单价将在12000——15000元/㎡之间，同时也将带来大量的“挤压式”客群。 编号 宗地名称 占地面积 (万m2) 规划建面 (万m2) 竞得人 起始价