商业用地的价值判别与整体发展定位教程培训75p.pptVIP

Part 5 项目功能组合 功利型的综合体开发决定了我们对各功能物业的搭配其实就是一盘账： 开发商的需求成为了关键：现金流？销售利润最大化？ 酒店物业投资成本高，资金回收慢，已经很少开发商愿意去做了； 大型购物中心能够快速提成整体项目的价值，成为开发商亲睐的物业类型； 写字楼和住宅更多的是看是否能够快速卖出去，回笼资金。 你算清楚了账，你就知道了开发商需求的物业功能组合。 协同效应 被支持的物业品种 酒店 零售 办公 公寓 提供支持的物业品种 酒店 　 作为配套设施的互补效用 带来更多优质商务客源 增加过往消费的机率 带动零售档次的提升 提升项目的整体定位 提供良好的住宿、宴会会议、餐饮和休闲配套服务 为办公楼的潜在出售提供 附加价值 公寓与酒店两者是互补关系，公寓提供长期租赁为主，而酒店则是短期。 零售 间接支持 改善综合体整体配套环境，提高对住店客人吸引 力 　 零售为办公商务人群提供 餐饮、休闲和商务会见等 方面配套服务 零售除提供为商务人群的 配套外，还为公寓住户提供日常生活配套。 办公 支持较大/直接 提供高端商务散客客源 提供潜在高端会议客源 提供餐饮及休闲设施潜在 使用者 支持较大/直接 提供稳定的消费客流,主要为白领上班一族对餐饮、时尚类消费的需求较高 　 支持较大/直接 办公是公寓住户的主要客源 公寓 公寓与酒店是互补产品类型 支持较大/直接 提供稳定的消费客流 间接支持 公寓是办公物业的配套 　 Part6 业态定位 业态的定位，取决于项目整体的属性定位 万象城的业态业态比例就肯定和海岸城的业态比例不同，为什么？ 社区购物中心业态分析 规律性的原则，你有了解吗？ 在购物中心中，餐饮业态是怎么分布的？基本原则？ 服装业态是怎么分布的？ 大型餐饮 品牌档次高在在低楼层 商务型、正装型在低楼层 服装楼层分布 价值最大化原则 娱乐业态向上走 超市业态向下走 特殊性原则： 学校一千米范围内不能做KTV等娱乐业态 儿童乐园不能上四层，过不了消防。 ……………….. 项目 区域 规模 开业时间 整体业态比例 可参考性 餐饮 娱乐 零售 配套 万象城 核心商圈 18.8万 2004 14% 8% 67% 11% 一般 COCOPARK 商务金融商圈 8.5万 2006 41% 5% 47% 7% 区域类同，强 海岸城 区域社区商圈 12万 2007 20% 17% 60% 3% 正常 KKMALL 核心商圈 8.35万 2010 31% 19% 46% 4% 最新购物中心，强 备注： 以上比例以使用面积计算，不算未开业面积，并剔除了超市面积。 业态配比，与定位有关，但是餐饮、娱乐大比例化是趋势。 业态配比该如何？应该是市场调研的深化的结果 但实际也是一个博弈。 如果餐饮和娱乐比例增加大了，整体项目的租金就便宜了，相应的销售价格也会降低。 而零售业态增加了，未来是否保持良好经营将成为一个考验。 对于我们而言，尊重市场，尊重市场调研的结果，尊重开发商的需求，业态配比是变动的，是由经营管理不断进行调整的，而不是恒定的。 讨论时间 消费行为特征－休闲娱乐方式，消费频次及支出情况 从受访者休闲娱乐方式来看，歌厅KTV，电影院以及美容美发SPA是休闲娱乐类需求较为常见的方式，且受访者中平均每月休闲娱乐次数在1-2次的占到受访者的58%，2-3次的有37%；受访者月均在休闲娱乐上的支出200-500的占到42%，支出在500以上的也有近20%，休闲娱乐市场潜力较大。 普通消费者调研 2.1、客户需求分析——消费者研究 消费行为特征－餐饮场所选择 从受访者开放问答中可以看出：餐饮主要在不夜天和黄河附近区域解决为主，其中在黄河附近解决的主要原因是就近工作地点，以工作餐、休闲餐为主导，不夜天区域则以海鲜大排档和少量商务餐组合，其中地标广场，国际购物中心是以满足购物人群配套餐饮为主；另外部分受访者表示无固定餐饮场所依据居住和生活需要而就近选择。 普通消费者调研 2.1、客户需求分析——消费者研究 消费需求特征（本项目）－项目商业档次定位 从受访者对于本项目的档次期望来看，基本认为项目应该定位中高档及中档，认为项目需要定位高档，中低档或者低档的相对较少，对于项目的档次定位指导意义比较明确。 普通消费者调研 2.1、客户需求分析——消费者研究 消费需求特征（本项目）－期望项目提供的商业服务 从受访者对于本项目提供的商业设施期望来看：“便利店，服装鞋帽店，儿童教育培训及娱乐”需求最高； “大型品牌连锁百货，中餐店”需求其次；对于娱乐和休闲餐饮也有较大需求。 普通消费者调研 2.1、客户需求分析——消费者研究 1、外出就餐频次较高，高端餐饮消费需求强烈； 2、目的性较强，比较注重消费