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江苏省房地产市场价格的影响因素分析 　　摘 要： 近几年，江苏的房地产市场的价格持续上扬，房地产市场的供求矛盾突出。本文对影响江苏房地产市场价格的各个因素分别进行了分析，结合影响房地产价格的主要因素进行了论述，认为影响房地产价格的因素不是固定不变的，随着经济的不断发展，不同城市房地产市场都会根据自身城市的发展状况，有着不同的表现形式，并提出了根据居民的收入等总体实际科学发展房地产的建议。 　　关键词： 江苏省房地产价格 影响因素 对策 　　 　　一、引言 　　随着我国城市的建设和发展，房地产业在国民经济中占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱性产业。据统计，我国GDP每年都在以8%以上的速度增长，其中房地产业对GDP的贡献率占到1.9%―2.5%，房地产既是生产和生活的必需品，同时又是一种资产的象征。房地产关系到一般老百姓的生活问题，也关系到一个城市发展的潜力，更关系到国家宏观调控的各项经济政策。在住宅房地产市场飞速发展的江苏省，房地产真正开始于2000年，当时，商品住房的均价约为1000元/平方米，2004年江苏加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点。2009年，江苏省房地产市场投资热度再度提升，成为热点，房价也在一路飙升，商品住宅的价格持续高升，个别地区的房价过万，上涨的幅度较大。 　　二、江苏省房地产发展现状 　　江苏省房地产产业的发展十分迅速，对房地产的价格现状进行必要的分析，可以对江苏省房地产市场的发展整体有一个概括性的了解。 　　（一）江苏省城市房地产发展状况 　　江苏省的经济发展在近几年中取得了很大的成绩。在区域经济发展方面，社会的整体发展水平上有了较大的提高，社会保障能力也有了较大程度的提高，取得了十分显著的社会、经济效益。城市总体的功能在逐步上升，城市化程度也在不断提高，城市房地产业也有了较大发展。 　　在上图中我们可以看到江苏省城市房地产2006年的总产值是5 424.85亿元，比上年增长23.3%；2007年总产值为7010.57亿元，同比增长29.2%；2008年总产值为8 308.46亿元，同比增长18.5%；2009年总产值为10 264.92亿元，同比增长20.1%，施工房屋的总面积也在不断增加，2006年的施工房屋面积为63 140.49万平方米，2009年的房屋施工面积为99 659.92万平方米，比2006年增长了约31.6%，这一系列的因素，造成了江苏省城市房地产业的不断发展。 　　（二）江苏省各地区房地产价格比较 　　江苏省房地产价格在各个城市有着明显的不同，苏南地区的房价在单价上要高于苏中，苏北地区。下面是苏南、苏中、苏北地区较有代表性的城市2005―2010年房地产价格均价图。 　　（资料来源：江苏统计年鉴2005年至2010年） 　　在上图中，我们可以直观地看到，苏南、苏中、苏北各地区之间的房地产价格有着明显的差据。 　　三、江苏省房地产价格影响因素与分析 　　江苏省房地产价格受多方面因素的影响，在经济不断发展的今天，房地产价格的上涨也越来越多地和社会的各方面发展因素联系在一起。 　　（一）经济因素对江苏房地产价格的影响 　　1.经济发展对房地产价格的影响 　　国民经济的增长速度，国民生产总值，居民的收入水平，物价等经济因素对房地产的价格有很大的影响，在国民经济增长较快，居民收入水平高，资金充足的地区，国民生产总值用于投资、消费的部分也就大，用于生产性、投资性或消费等方面的房地产支出也就增加，从而促进了房地产的繁荣，带动了房地产价格的上涨。 　　（资料来源：江苏统计年鉴2004年至2009年《江苏区域经济发展差异的实证分析――2009年三大区域社会经济状况》） 　　由图可见，近年来，江苏省各区域人均GDP均呈现出上升趋势。尤其是苏南，增速加快，人均GDP远高于三区域平均值。但苏中和苏北两区域的情况均低于平均值，尤其是苏北的人均GDP在2005年才突破10 000元。2009年人均GDP最高的苏南与最低的苏北差距高达45 444元。各区域实际差距逐渐拉大，也就给各自地域的房地产的发展带来了不同程度的影响。 　　2.居民的人均可支配收入对房地产产业的影响 　　随着江苏省住房市场的不断改革，房屋可以说成为居民日常重要的消费品，房地产价格与居民可支配收入之间的关系密切，一方面，购房者的数量逐渐增加，越来越多的居民开始具有购置房产的经济能力，另一方面，随着居民可支配收入的增加，对房屋的面积，地理位置、质量上的要求也在不断上升，如果想降低房价，在不打压房价的情况下，只有尽快提高居民的收入水平。 　　（资料来源：江苏统计年鉴《江苏区域经济发展差异的实证分析――2009年三大区域社会经济状况》） 　　由上图我们可以看出苏南、