成都应龙湾别墅项目可行性研究报告汇.doc

应龙湾别墅项目可行性研究报告 目???录一、?总论………………………………………………………………………3二、?项目概况…………………………………………………………………4（一）?地理位置……………………………………………………………4（二）?区域环境……………………………………………………………4（三）?项目参数……………………………………………………………5（四）?设计理念……………………………………………………………5（五）?总体布局方案………………………………………………………6（六）?社区配套规划………………………………………………………6三、?成都别墅和高档住宅市场………………………………………………8（一）成都别墅市场的形成?……………………………………………8（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争?………………………10（三）高档物业销售分析?………………………………………………14（四）城东、外东房产分析（五）华阳房产分析四、?经济分析和财务评定?…………………………………………………19（一）?建设总投资?………………………………………………………19（二）?建设规模?…………………………………………………………19（三）?项目建设进度计划?………………………………………………20（四）?资金来源及筹措计划?……………………………………………20（五）?项目销售计划及销售收入预测?…………………………………20（六）?项目盈亏计划分析???……………………………………………21（七）?项目现金流量分析和经济效益指标计算?………………………21五、?结论???…………………………………………………………………22六、?附件???…………………………………………………………………23（一）项目分年销售收入…………………………………………………23（二）项目分年投资计划表………………………………………………24（三）项目损益预测表……………………………………………………25（四）项目现金流量表……………………………………………………26 一???总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。在市场细分 的理论指导下，“路途不是距离，关键在于交通”，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体 的环保型和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投资者的必然选择。成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康投资行为的转型。注重市场调研，强调细分市场，追求自然人本，使房地产业的发展着力于“生 态环保”与“人文环境”相结合。本报告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。 二??项目概况 （一）地理位置本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；距成都市人南延线起点1.5公 里；双流国际机场12公里；成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河——府河绕镇而过。该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重 镇，区位优势突出。（二）区域环境本项目所在的中和镇正加强基础设施建设：已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化；已建成占地面积5972平方米的府河街；已修筑占地面积14亩的府河专业市场；已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座；已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座；已建成日供气量达6万立方米的配气站一座；已装程控电话装机达3566门，光纤电视用户达2000户。完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，