b本7：郑勇房地产成本管理的几点浅议教材课程.ppt

房地产开发成本管理的几点浅议 从武汉公司合约商务管理现状出发 前言 总部各位领导对合约商务管理工作的制度流程体系、问题、操作要求做了较为详细的宣讲及总结，又听听一线公司的具体经验做法，案例共享，相互借鉴，共同提高，机会难得。 合约商务工作的理论认知、系统性以及武汉公司具体工作总结就不过多阐述；基于项目发展研讨，从武汉公司成本管理、合同管理具体做法及现状出发，本着认真事实求是的态度剖析自己以期望发现问题、提高自我、抛砖引玉。 下面我主要从成本管理的“四个坚持” 去阐述认识、思考及困惑。 成本合约管理的四个坚持 一、坚持目标成本管理 二、坚持施工图纸经济性评审 三、坚持“有效招标” 为成本管理重要手段 四、坚持提高商务谈判能力 一、坚持目标成本管理 现状：武汉公司不同阶段建安成本限额突破也挺大 全员成本意识正逐步建立、合约人员数量还显不足 主要原因： 产品定位变化大（可研阶段、项目定位、设计阶段） 产品定位深入度不够，产品配置标准多次改变； 产品本身定位（纯正法式风格导致外装成本增加很多） 设计限额突破过多；结构施工图未充分结合建筑立面图 设计标准合同对设计限额完成奖励未进入标准合同文本，设计院优化驱动性不强 区域成本数据库资料困乏； 系统内选定施工总承包单位； 通货膨胀因素，人工、材料、机械费近一年涨幅较大 项目外部施工环境恶劣，垄断供应导致材料机械台班价格超出市场价比例过多； 一、坚持目标成本管理 1、坚持目标成本管理的目的： 1)保证项目实现既定的盈利目标； 2)降低成本管理的短期行为； 3)多部门协同工作，促进全员成本管理意识； 4)激励成本管理人员，最终提高成本管理的控制能力； 成本管理工作的职责：有效品质保证，降本增效 成本管理工作的愿景：为中国房价降低贡献力量 一、坚持目标成本管理 2、坚持目标成本管理重要性 四阶段目标成本管理已经是现代房地产企业成本管理强力推行的重要举措。 3、目标成本管理的难点 目标成本编制的准确性、科学性难以保证 目标成本存在盲目性，不科学性。 目标成本的可实现性不高（都在全力以赴） 一、坚持目标成本管理 4、加强企业成本数据案例库的建立 产品标准化能有效促进成本数据库的建立 产品标准化导致成本标准化 不同类型产品（户型面积、外立面标准、公共部位的装饰标准）统一将有效缩短样板选定时间，统一的技术要求及成本科目将减少工程量清单的计算与校核工作量，各地最终实施的科目综合单价横向分析及对比容易实现、提高价格合理性分析掌控能力； ( 万科园林景观绿皮书、中海的产品策划书) 一、坚持目标成本管理 4、加强企业成本数据案例库的建立 多项目、跨地区项目成本管理案例（过程评估、动态成本资料、项目后评估） 成本管理信息化平台的建立，方便查阅与借鉴 （工程信息、综合单价、材料单价、咨询费单价…… 5、不同阶段的目标成本的考核对象、实施对象 无图阶段的目标成本关键点：限额指标（地上地下钢筋、砼含量）实质是施工图设计单位在完成； 建议：总部单独下发无图阶段的成本限额值（不是随建安目标控制表编制说明下发），加强设计过程中监督 施工图阶段的目标成本的主要考核对象合约商务、项目发展 二、坚持施工图纸经济性评审 1、坚持施工图纸经济性评审目的 4）降低图纸变更率； 发现图纸问题，减少变更；变更数量的控制与标准化成本管理宗旨相吻合。因为合同价格基本上是一个闭口合同，变更增大工作量且变更价格的确定较难。 一个有趣的现状：设计人员不看图纸，工程、合约商务人员也不看图纸，当然不是一点儿不看，而是深度不够。等你招标答疑，发现一大堆问题，实施过程时又是多个图纸问题。 浮躁，缺乏经验，过于相信设计单位。 二、坚持施工图纸经济性评审 2、施工图经济性评审工作量很大，如何去做保证准确度，值得研究。 1）白图变化大，工程量需多次核算，主要依靠造价咨询单位完成；（造价咨询单位对此抗性很大） 2）综合单价和材料单价需要充分利用分包商、材料供应商、自身造价信息等多方面、多维度验证才可以实现； 3）个人建议总部发展管理部增加一线公司合约商务部人员编制，以逐步实现内部校核。 二、坚持施工图纸经济性评审 案例1 武汉别墅项目外保温案例 别墅地下室是否做外保温？ 地下车库是否做外保温？ 独立地下车库顶板是否做屋面保温？ 这些部位是b1级别吗，技术参数？ 节能设计审查备案表包含的部位 二、坚持施工图纸经济性评审