浙江宁波汉德城项目定位报告 11页.pptVIP

汉德城项目定位报告 项目概述及区域概况 汉德城位于江东区，东临兰亭路，南面为规划路樟树街，西面为银晨国际，北面紧邻城市主干道惊驾路，毗邻东部新城。 项目一公里内有中兴泰富、世纪东方、新天地、东城国际、天港禧悦酒店等，商务、商业氛围浓。 项目北侧有占地6万多方的福明公园，南侧有江东公园，且项目规划有大面积中庭绿化景观，使得景观资源利用最大化。 公交306、512、30、517路可直达本项目。项目离已开通的地铁1号线福明路站仅1000米，交通便利。 周边主要商业项目租价 周边商业项目业态及物业概况 本项目定价策略 结合项目周边的租金情况，建议本项目租金定价如下： 定价策略补充 业态定位 商业类型划分 从商业消费者的行为模式切入，可将复杂多样的商业分为三种类型： 各业态可承受租金分析——餐饮类 各业态可承受租金分析——休闲娱乐类 各业态可承受租金分析——生活服务类 幸福苑小区底商 3.9元/平/天 仙峰环合中心 1F 5元/平/天 2F 3元/平/天 3F 2元/平/天 港隆时代广场 1F 2.9元/平/天 2F 2.67元/平/天 3F 2.5元/平/天 4F 2.33元/平/天 银晨国际 1F 2~3元/平/天 2F 1.1元/平/天 世纪东方广场 B1 6.5元/平/天 1F 10~12元/平/天 2F 8元/平/天 3F 3元/平/天 宁东路沿街商铺 2.1~2.6元/平/天 星河花园商铺 尚未对外租售 泰富广场 3元/平/天 项目名称 地理位置 体量 项目类型 商业业态 世纪东方广场 江东区 西自福明路，南临中山东路，北至后塘河，东至河道 249798㎡ 商住楼、写字楼、商业 一站式综合商业（包括：电影院、KTV、百货、健身、电玩、中型超市、家电城、服饰、餐饮） 港隆时代广场 高新区 江南路与沧海路交汇处 194546㎡ 商业 家居广场、大型超市、电影院、商业街（售后返租） 仙峰环合中心 江东区 东部新城惊驾路与海晏路交界处 65921㎡ 写字楼、商铺 暂无商家入驻 银晨国际 江东区 福明路惊驾路交叉口 90000㎡ 别墅、写字楼、商铺 商务配套（包括：餐饮、银行、商务酒店） 泰富广场 江东区 桑田路以东、民安路以南、后西河以西、规划惊驾路以北 138600㎡ 写字楼、商业 大型超市、餐饮、健身、汽车4S店 D栋展示面相对较差 沿街5套建议租金均价X元左右/平/天； 里面5套建议租金均价X元/平/天。 C栋写字楼下面有少量商铺，但是位置相对A、B栋较偏僻，建议： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天。 B栋位于十字路口，展示面绝佳，建议： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天， 3F租金X元左右/平/天。 4~8F租金可以总价的形式具体与酒店承租方商议面谈。 楼栋 层数 面积（㎡） A栋 写字楼（8层） 902.17 商业（2层） 850 B栋 酒店（5层） 980.2 商业（3层） 2167 商业（2层） 850 D栋 独栋商业（2层） 364.9 地下车库 386个机动车位 C栋 写字楼（25层） 680 在实际招商中，可根据不同对象制定灵活招商政策，针对一些品牌度高、带动作用强的商家，可以根据商谈情况，给予一定的优惠。（例：降低租金、送装修期、免租期等）； 考虑到商业2到3年的养商期，主力店及重要品牌店租期8~15年，其他一般3~5年； 普通商家租金从第三年开始递增5%，合同到期后租金根据市场情况而定。 业态类别 主要特征 具体业态 本项目适宜性 功能型 （社区商业） 距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择 日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印、银行、邮局等 由于本项目周边存在着较多的成熟社区，故有少部分适宜 替代型 （区域商业） 距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往 小型休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如小型购物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等 基本不适宜 目的地型 （中高端商业） 距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素，消费的独特性才是消费者所看重的。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择 特色商业和专业市场，如特色餐饮、家居建材、家电、图书城、酒吧、名流会所、展览馆等 适宜 商业业态定位 以目的地型商业为发展目标，重点打造以特色餐饮、健身、SPA会所、休闲茶饮、主题商务酒店等为主力店的综合型高档次的商务、休闲城。