产品研究:情景洋房专项研究-世联知识研讨.ppt

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情景洋房专项研究;层层退台的自然意趣间,看得见不同的人生。进,是张扬。是纵横开阔的生活气度;退,是含蓄,是淡漠繁华天地宽的悠闲从容;天地之间,无论进退,都是生活的智者。 ——无锡万科魅力之城广告(用于情景洋房推广);报告内容;产品简析;情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产品,一般涉设计为多层产品。;情景洋房通常是四、五层多层建筑,每户具有客厅、餐厅、主卧室、衣帽间、主卧卫生间、卧室、卫生间、厨房,一层另设有生活阳台、工人房,每单元两户;解读一:层层退台;;;;通过此表格,更加直观的了解情景洋房与传统多层、叠拼/联排别墅类产品的优缺点;通过对比,情景兼有总价相对低和景观好的优势;发展历程;90年代,市场上的多层住宅基本全封闭,缺乏与外界联系的灰空间,住户享受不到自然带来的感觉;客户需求的变化;情景;;适当调控情景洋房的开发量,不断提升楼盘品质,市场前景看好;市场竞争加剧,价格稳中有升;处于小区的中轴地带,城郊化成为主流;市场再次细分,风格更为多样;不断融入高科技;分类研究;情景洋房产品分类;3+1宽景洋房户型:一层为平层,赠送地下室和露台;二层为平层,赠送地下室;三四层为复式,赠送大露台;优势一: 低密度产品物业,吸引客户 优势二: 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 优势三: 整体户型的亲地亲景均衡 劣势一: 总户数少,土地价值未能最大化 劣势二: 产品区分不明显,不够丰富,较难不同满足客户需求;3+1宽景洋房:深圳万科城;3+1宽景洋房:深圳万科城;3+1宽景洋房:深圳万科城;3+1宽景洋房户型小结;六大价值点: A、巧妙的入户方式 B、独特的露台空间 C、多景式阳光房 D、丰富的建筑形态 E、气派的横向客厅 F、豪华的顶层套房;优势一 产品丰富,可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择(95㎡-180㎡) 优势二 花园洋房能满足对大露台有需求但受总价限制的客户需求 劣势一: 三层户型与其他层户型差距过大,价值未充分充分挖掘 劣势二: 附加值较少;4+1花园洋房:万科水晶城;2层;3层;4\5层复式;;;;;1-3层面积递减,4\5层??式面积较大; 花园洋房1-3层面积依层数递减分别在130至100㎡; 4+1式花园洋房四五层复式面积最大为160-180㎡。;5+1宽景洋房:多层创新产品,高附加值。 1-2层赠送地下室;独特的露台、室内花园;丰富创新的空间;豪华的顶层套房;5+1宽景洋房优劣势;5+1宽景洋房:金域中央;5+1宽景洋房:金域中央;5+1宽景洋房:金域中央;5+1宽景洋房:金域中央;5+1宽景洋房:金域中央; 阳光房;户型设计:舒适空间,家人各得其所 ;户型设计:高度创新,给客户更多附加值;底层、顶层面积大;中间层面积较小; 1-2层面积为230~290㎡; 3-4层面积为130-160㎡; 5\6层面积为190-225㎡。;三种洋房产品优劣势分析;东莞市场;目前东莞情景洋房在售楼盘汇总;楼层不同,附加值不同,价格差别很多。一般一楼亲地佳,价格较贵。无电梯越网上越便宜,有电梯顶楼复式价格较贵;出生于六、七十年代,处于事业的上升期,工作压力比较重。以管理层或者私企业主为主,注重生活品质及社会形象。;情景洋房目前在东莞方兴未艾,大规模高档楼盘都有不同货量的排布;The End !

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