产品研究：情景洋房专项研究-世联知识研讨.ppt

情景洋房专项研究;层层退台的自然意趣间，看得见不同的人生。进，是张扬。是纵横开阔的生活气度；退，是含蓄，是淡漠繁华天地宽的悠闲从容；天地之间，无论进退，都是生活的智者。——无锡万科魅力之城广告（用于情景洋房推广）;报告内容;产品简析;情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产品，一般涉设计为多层产品。;情景洋房通常是四、五层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧室、衣帽间、主卧卫生间、卧室、卫生间、厨房，一层另设有生活阳台、工人房，每单元两户;解读一：层层退台;;;;通过此表格，更加直观的了解情景洋房与传统多层、叠拼/联排别墅类产品的优缺点;通过对比，情景兼有总价相对低和景观好的优势;发展历程;90年代，市场上的多层住宅基本全封闭，缺乏与外界联系的灰空间，住户享受不到自然带来的感觉;客户需求的变化;情景;;适当调控情景洋房的开发量，不断提升楼盘品质，市场前景看好;市场竞争加剧，价格稳中有升;处于小区的中轴地带，城郊化成为主流;市场再次细分，风格更为多样;不断融入高科技;分类研究;情景洋房产品分类;3＋1宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台;优势一: 低密度产品物业，吸引客户 优势二： 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 优势三： 整体户型的亲地亲景均衡 劣势一： 总户数少，土地价值未能最大化 劣势二： 产品区分不明显，不够丰富，较难不同满足客户需求;3＋1宽景洋房：深圳万科城;3＋1宽景洋房：深圳万科城;3＋1宽景洋房：深圳万科城;3＋1宽景洋房户型小结;六大价值点： A、巧妙的入户方式 B、独特的露台空间 C、多景式阳光房 D、丰富的建筑形态 E、气派的横向客厅 F、豪华的顶层套房;优势一 产品丰富，可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择（95㎡-180㎡） 优势二 花园洋房能满足对大露台有需求但受总价限制的客户需求 劣势一： 三层户型与其他层户型差距过大，价值未充分充分挖掘 劣势二： 附加值较少;4＋1花园洋房：万科水晶城;2层;3层;4\5层复式;;;;;1－3层面积递减，4\5层??式面积较大； 花园洋房1－3层面积依层数递减分别在130至100㎡； 4+1式花园洋房四五层复式面积最大为160-180㎡。;5＋1宽景洋房：多层创新产品，高附加值。 1－2层赠送地下室；独特的露台、室内花园；丰富创新的空间；豪华的顶层套房;5＋1宽景洋房优劣势;5＋1宽景洋房：金域中央;5＋1宽景洋房：金域中央;5＋1宽景洋房：金域中央;5＋1宽景洋房：金域中央;5＋1宽景洋房：金域中央; 阳光房;户型设计：舒适空间，家人各得其所;户型设计：高度创新，给客户更多附加值;底层、顶层面积大；中间层面积较小； 1－2层面积为230～290㎡； 3－4层面积为130－160㎡； 5\6层面积为190－225㎡。;三种洋房产品优劣势分析;东莞市场;目前东莞情景洋房在售楼盘汇总;楼层不同，附加值不同，价格差别很多。一般一楼亲地佳，价格较贵。无电梯越网上越便宜，有电梯顶楼复式价格较贵;出生于六、七十年代，处于事业的上升期，工作压力比较重。以管理层或者私企业主为主，注重生活品质及社会形象。;情景洋房目前在东莞方兴未艾，大规模高档楼盘都有不同货量的排布;The End !