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台湾都市更新权利变换制度暨权利变换估价方式介绍 报告人：张能政1 台湾都市更新制度的确立始于1998 年都市更新条例的订定，旧市区的更新 的困难主要来自于复杂的产权型态导致开发成本偏高、无利可图之问题，因此， 更新条例制度便以容积奖励、税负减免方式来提高开发利益、增加土地所有权人 更新意愿，并且透过多数决的方式，降低开发过程中交易成本提高重建诱因。多 数决方式涉及到不同意者之权益保障，解决方式即透过「权利变换制度」方式来 2 给予不参加者财产权之保障。因此，更新条例便以权利变换为更新单元 内重建 3 区段的主要实施方式 。近几年来，台湾北部地区房地产市场蓬勃发展，都市中 心地带空地取得不易，旧市区的重建在政府大力的推动下如火如荼展开，都市更 新开发个案超过867 个以上案件，其中台北市相关部门及私地主共计划定700 处更新单元，自2002 年至2010 年共计核定104 案，其中核定案件大部分采权利 4 变换方式执行 ，显示旧都市更新方式采用权利变换为主流。权利变换之运用， 主要为让少数不参与者能获得财产保障，透过公开、公平估价便是主要方式，惟 权利变换方式的施行涉及更新单元内地主财产价值分配，实施过程中仰赖更新前 后价值评估为分配依据，复杂的价值评估成为不动产估价师面对的课题。因此， 建立一些严谨的估价原则成为不动产估价重要的工作。本文针对目前台湾都市更 新权利变换制度及权利变换估价方式进行介绍，并试图从实务的操作过程中提出 一些检讨意见，以供制度设计者及实务操作者参考。 壹、 权利变换制度介绍 依都市更新条例( 以下简称条例)第3 条第5 款规定权利变换定义为：「权利 变换：系指更新单元内重建区段之土地所有权人、合法建筑物所有权人、他项权 利人或实施者，提供土地、建筑物、他项权利或资金，参与或实施都市更新事业， 于都市更新事业计划实施完成后，按其更新前权利价值及提供资金比例，分配更 新后建筑物及其土地之应有部分或权利金。」其内涵系将重建区段内具有实质财 产权者及投入资金进行开发者视为更新利益的共同分享人，且将更新单元内相关 不动产之权利与投入开发之资金依价值数额计算比例做为分配依据。故权利变换 核心在于变换价值之评定，而复杂的权利如何执行与保障亦为重要的课题。更新 条例中有关实际分配架构主要依条例30 条及31 条，并订定配套的「都市更新权 利变换实施办法」，以下将权利变换制度的特性、权利变换架构、分配之处理原 则、办理程序及异议处理等分项叙明： 一、制度特性 1 张能政现职巨秉不动产估价师联合事务所所长、兼台北市不动产估价师公会总干事。 2.更新单元係指更新地区内可单独实施都市更新事业之分区。 3.更新条例25 条：都市更新事业计画范围内重建区段之土地，以权利变换方式实施之。但由主管机关或其他机关办理者， 得以徵收、区段徵收或市地重划方式实施之；其他法律另有规定或经全体土地及合法建筑物所有权人同意者，得以协 议合建或其他方式实施之。 4.依营建数统计2010 年2 月止已核定之更新桉共计212 处，其中採用权利变换方式办理共计约160 处，约佔75.5% 。 1 (一) 以权利价值为分配依据 不动产价值主要来自于不动产之权利，而旧房改建过程中原地上使 用中之建物均必须被拆除，单元内复杂的使用权利必须被重整，因此， 如何在改建过程中保障原地主及相关权利人之权利及未来居住之权利 呢？权利变换制度采用的是透过价值的计算给予相关权利人适当的权 利保障。在更新单元内有土地所有权人、有建物无土地产权之合法建物 所有权人、地上权人、地役权、耕地三七五租约及一般租约之承租人， 透过现存各种权利价值的评估，保障每个人于更新后有一份应分配价值 以选择重回到原住地之权利。 过去旧建物改建大部分以协议合建方式办理，地主与开发商协议共 同开发时常以分坪方式约定，尤以土地重建可开发之楼地板面积依一定 合建比率分配为主，较为简单