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江桥板块市调报告 目 录 一、板块认知 二、市场现状 三、个案分析 受轨交规划长期利好及曹安商圈的带动，为嘉定热点板块 供求基本平衡，均价呈上涨趋势 楼盘以两房到三房为主，且房型较大 受轨道交通规划利好及曹安商圈的带动，为嘉定热点板块 板块认知 江桥 曹安商圈 徐家汇 市中心 虹桥 价值发现1： 距虹桥机场仅有5公里，受大虹桥规划的辐射带动效应明显，大虹桥置业首选。 价值发现2： 曹安商圈日渐成熟，为江桥带来大量私营业主客户。 区位认知 大虹桥和曹安商圈带动效应明显 交通属性 随着轨道交通的规划出台，势必引入大量客源 G2 S20 G312 交通条件： 道路交通： 路面主要干道有G2高速及S20、G31等高速通道直达市区及周边地区 规道交通： 13号在建；14号目前规划中。 投资客户 周边自住客户 规交14号线 规交13号线 江桥 配套属性 周边配套日渐成熟，并初具规模 建行 工行 农行 中行 银行 江桥医院 安国医院 医疗 沃尔玛 大润发 易初莲花 万达国际广场 嘉莲华商业广场 商业 江桥小学 江桥中学 江桥幼儿园 教育 配套名称 配套类型 江桥是嘉定区南部的经济和商贸重镇，集合了江桥医院，江桥中学，易初莲花，大润发，国美、苏宁电器等众多配套设施，可满足周边业主的各项生活便利需要。随着万达国际广场的建设，沃尔玛超市的开业，板块自给性不断加强。 江桥医院 沃尔玛 江桥中学 嘉莲华商业广场 苏宁电器 菜市场 肯德基 曹安公路 曹安路上下班高峰时段仍异常拥堵，而造成这一状况的原因有3方面： 1、轨道交通还未接入； 2、江桥近年来房产开发量的增长，私家车数量大幅增加； 3、江桥主要商铺店面大卖场都沿曹安公路布局； 虽然曹安路经过拓宽，但这些仍然不能够从根本上解决曹安路的拥堵状况，出行难成制约区域发展重要因素。 板块问题 由于轨道交通还未建成，主干道曹安路十分拥挤 总结 大虹桥和曹安商圈带动效应明显 区位认知 随着轨道交通的接入，势必引入大量客源 交通属性 轨道交通还接入，主干道曹安路十分拥挤 板块问题 周边配套日渐成熟，并初具规模 配套属性 供求基本平衡，均价飙涨 市场现状 嘉定区各版块供应面积 板块 供应总面积 嘉定新城板块 656461 南翔板块 243306 江桥板块 235398 西北区板块 68763 黄渡板块 35179 各版块1月-10月 成交面积总面积 1月-10月江桥板块以23.54万平方米的总供应面积居嘉定各板块供应面积之第三位 嘉定区各版块2010年成交面积一览表 面积（平方米） 嘉定区各版块成交面积 板块 成交总面积 嘉定新城板块 439065 江桥板块 243793 南翔板块 200373 黄渡板块 37317 西北区板块 28339 各版块1月-10月 成交面积总面积 1月-10月江桥板块以24.38万平方米的总成交面积居嘉定各板块成交面积的第二名 嘉定区各版块成交均价 板块 均价 （元/平方米） 南翔板块 18449 江桥板块 16340 新城板块 16317 黄渡板块 14962 西北区板块 14648 各版块1月-10月 成交均价 1月-10月江桥板块成交均价为16340元/平方米居嘉定各板块第二位 板块供求走势 供求基本平衡，均价看涨 10年前十月江桥板块新增供应21.1万平米，累计去化22.7万平米，供求比1：1.08，供求基本平衡。 但从1-10月价格走势来看，均价呈上涨趋势，从年初的13000元/平米一路飙升到19400元/平米，尤其是8月份以后，价格上升幅度较为明显。 楼盘以两房到三房为主，且房型较大 个案分析 个案选取 代表项目：锦华茗园，天际蓝桥，香馥湾 江桥板块 安 亭 板 块 南翔板块 锦华茗园 天际蓝桥 香馥湾 锦华茗园 三期 一期 二期 项目共分三期销售，现代简约风格，以多层和小高层为主力产品线，配以部分高层； ◆一期：小区东侧的1小高层和4栋多层组成，总计324套，主要以多层房源为主，已入住； ◆二期：位于小区中段，其实质为二期，由4栋小高层和6栋多层组成，总计474套，主要以小高层房源为主；一期已入住，二期尾盘在售； ◆三期：目前在售，三期位于楼盘西部，高层房源，共计152套，明年3月份入住。 锦华茗园 楼盘名称 锦华茗园 所属板块 江桥板块 位置 嘉定区靖远路799弄 占地面积 94890平方米 建筑面积 130000平方米 均价 15100元/平米 容积率 1.4 绿化率 50% 物业类型 多层，高层，小高层 开盘时间 2010.10.28 交房时间 2011年3月 开发商 盛城房地产有限公司 物业公司 西邦物业 锦华茗园位于江桥醇熟地段，靖远路上店铺林立，附近的嘉莲华国际商业广场和沃尔 玛已全面开业，还有在建中的新世界商业广场等。 锦华茗