思修住房民生.doc

一、1998年以来房地产政策演变　　1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，我国房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的通道，大致走过了五个阶段：平稳发展、快速发展、调整、复苏和全面调。我国房地产业经历了“政策支持”，到“抑制房价”和“稳定房价”，到“重申支柱产业”，再到“严厉调控，促进房价合理回归”曲折的演变过程。　　1.1998年-2003年：政策支持房地产业发展　　1998年到2003年，我国政府出台了一系列的政策，房地产市场在此时期获得政策鼓励与信贷支持，平稳发展，对宏观经济的推动具有重要意义。　　2.2004年-2008年前三季度：调控供需、抑制房价　　基于此阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象，国家出台一系列调整政策，通过调控供给总量以及需求总量，抑制过热的投资和房价的过快上涨。　　3.2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，推动内需　　2008年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和针对房地产业的抑制性政策全面放松，房地产市场成为在金融危机下“内需驱动”的重要发动机。　　4.2010年至今：严厉调控，促进房价合理回归　　为遏制房价过快上涨，2010年4月起，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等一系列文件，目的在于抑制投资投机，加大保障房建设，遏制房价过快上涨，促进房价合理回归(见表1)。　　表1：1998-2011年主要房地产调控政策　　时间　　文件或事件　　主要内容　　1998.7.3　　国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发(1998)23号　　进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。　　2003.8.12　　国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，国发(2003)18号　　房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，能提高居民住房水平，促进消费，扩大内需，拉动投资增长。　　2004.3.31　　国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》，国土资发(2004)71号　　8.31大限，提高拿地门槛，抑制囤地：要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后，所有经营性项目用地须公开竞价出让。　　2005.3.26　　国务院办公厅《关于切实稳住住房价格的通知》　　首次明确提出抑制房价过快上涨，明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。　　2006.5.24　　国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，国办发(2006)37号　　要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。　　2007.8.7　　国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国发(2007)24号　　强调加强廉租房、经济适用房建设；建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。　　2008.12.8　　中央经济工作会议　　要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。　　2009.5.27　　国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国发(2009)27号　　普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。　　2010.1.10　　国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，国办发(2010)4号　　商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应；严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。　　2010.4.17　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国发〔2010〕10号　　坚决抑制不合理需求，增加住房有效供给，加大保障房建设。　　2010.12.12　　中央经济工作会议　　要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。　　2011.1.26　　国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，国