2011,影响房价诸多变数.docVIP

2011,影响房价的诸多变数 　　在“新国八条”政策出台的一段时间内，中国房市会出现观望和短时间的波动。但由于市场中存在着较大的抑制需求，甚至是非理性的购买冲动，加之宏观经济中的偶然因素或重大变化，这些都让未来的房地产市场还存在着较多难以预期的变数。 　　 　　近几年，每年一开年都会有密集的房地产调控政策出台，这几乎成了一个规律。今年开年，以“限购令”为主要杀伤武器的“新国八条”出台。春节过后，各大城市的住宅成交量大减，但是，毕竟造成形成市场房价水平的因素众多，那么，2011年房地产到底会向何处去呢? 　　对此，无论是学界、房地产业界还是普通购房者，都感到有些迷惘。似乎看涨的和看跌的都有些道理。预测总是不容易的，尤其是房地产这种涉及到太多影响因素的行业，其走势更难预测。对房价影响的因素、条分细缕，无非是在供求两个方面。我们不妨试着从这两个方面进行分析。 　　 　　供求关系决定房价 　　 　　房价上涨的原因是房地产供求失衡，房子短缺导致价格上涨。如果供不应求的短缺状态不发生根本性改变，房价下跌就小可能。 　　而造成短缺的足房地产行业背后的制度性原因，是房地产行业表面的充分市场化竞争背后，挥之不去的计划经济的影了。 　　首先，房地产行业最主要的生产要素――土地由国家供应，每年国家对土地的放出编制有严格的数量计划，对土地的用途、容积率这些具体问题进行事无巨细的管制。这种计划经济的供地和管制格局，导致了土地供应无法跟上房地产市场的发展，房地产供应必然处于短缺状态。 　　其次，作为房地产行业的上游供血体系　金融行业，也是受到国家政策和计划的影响非常严重的行业之一，而金融行业的计划却以货币超额发放而形成的通胀形式出现，这就加剧了房地产行业的扭曲，形成了对房地产的旺盛需求。 　　计划体制造成短缺，短缺推动价格上涨，这是根本的制度性原因。面对这种由根本体制造成的短缺。只能从制约房地产市场发展的根本制度改革着手才可能解决。宏观经济的高速发展，推动中国进入城市化加速发展阶段，人才、资本流入成为未来很长一段时??内不变的主题，这种背景下，房地产行业的高速发展就成了，必然。正如万通集团总裁冯仑所说：“中国的房地产行业正处于青春期”。青春期的孩了，其体重、身高都日新月异地增长，这是自然规律，处于城市化加速期的中国房地产行业也是如此。 　　而另一方而，在高通胀背景下，住宅的保值增值能力超过了其他任何投资渠道，在其他投资渠道回报乏力、风险日增的情况下，房地产几乎成了通胀之下唯一的避难所。现行的调控政策很难在观念上引导普通老百姓转变这种观念。 　　2011年，我们还没看到上述因素处于拐点的迹象，而这些因素不变，房价下跌就很难成为现实。也许调控对需求的强力压制，会让房地产成交量和房价发生一些波动，但就像即使按住青春期孩子的脑袋也抑制不住他长高一样、房价也是如此。 　　 　　影响房市的货币因素 　　 　　在需求方面，影响房地产行业最大的因素是货币。包括货币发行量、进入房地产行业的外同资金充裕程度、通胀预期，等等。 　　2010年底，我国的货币存量即M2总量达到70万亿元，已经超过全球第一经济体美国的货币存量。而2011年1月，全国新增贷款规模为1.04万亿元，业内人士预计，2011年新增贷款将不会低于7万亿元。而央行确定2011年广义货币总量的增幅将达到16％、远远超过GDP增幅，新增货币仍在迅速增加。 　　尽管经过了多次加息，但小幅的连续加息并没有改变负利率状态，没有抑制信贷增加的趋势。与此同时、在人民币外汇汇率持续被低估、中国进出口贸易顺差的背景下，外汇结汇所增发的人民币数量惊人、这也在助涨通胀。因此，目前整个经济体仍然处于货币泛滥的状态，通胀仍是未来相当长一段时间的丰题。 　　如此多的资金在缺乏其他有效投资渠道的情况下，进入楼市就是其理性的选择。在日前可见的一段时间内，资金继续流进楼市的趋势很难得到根本扭转。 　　另一方面，房地产企业在经历了2009年和2010年的“意外”销售暴涨之后，于里的资金普遍充裕，除了信贷外，高涨的销售额，也给了房地产商足够的底气，让他们不会因为调控政策可能导致的成交量下滑而降价。 　　2010年房地产企业销售额大增，万科的销售突破千亿元，跟随其后的众多房企收入也以百亿元计。而进入2011年，这个趋势仍在继续。2011年1月，万科销售额达到201亿元，又创历史新高。恒大地产销售接近100亿元：龙湖1月份销售42.6亿元，同比增长2.28倍：保利销售49.3亿元，同比增长48.31％。 　　进入2月份以后，尽管“限购令”所引起的成交量下滑，使销售增长趋势多了不少变数。但由于房地产商手中余粮充足，再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显，抗冻能力很强，短期内