“老代”房产投资新路径.docVIP

“老代”的房产投资新路径 　　谈到房产投资， “老代”可算“职业”，几年前便辞掉工作，一心扑在房子上，只图自在。虽然盘子铺得不大，只不过操作着五六套房产而已，出租还是出售，看行情而定。这两年房价的高涨，更让“老代”赚了不少银子。不过，最近“老代”开始犯愁了。先是“第二套住房政策”出台，断了老代“按揭买房”的路，好在手中还有几套存量房；可跟着“从紧的货币政策”出台，“老代”真得有些慌了，利率不断上涨，信贷又将跟着紧缩，如果没有人来接盘，仅靠住房的出租收益怎又抵得上按揭成本呢？ 　　 在不断出台的房产政策面前，“老代”感觉到房产投资难度系数日益加大，自己虽然“职业”但还不“专业”。国内目前发行的房地产信托计划则吸引了“老代”的目光，把钱交给信托公司投资房产，是不是更可靠呢？那么，带着我们的投资疑问，也为了能够帮助投资者找到更好的投资路径，不妨和“老代”一起来探究答案。 　　 　　尚待发展的国内房地产信托 　　 　　与国外信托业发达的国家相比，国内信托业似乎刚刚完成洗牌，走上正轨。为了限制投资风险，目前国内的房地产信托计划更是设定了较高的投资门槛，对个人而言，准入门槛提高至100万元，并限定发行50份。即使购买银行里的房地产信托理财产品也要最低5万元。而且，我国的房地产信托计划一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。 　　对于国内的房地产信托市场而言，美国格林证券有限公司经济分析师孙飞介绍，目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。不过国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1－3年。就收益而言，一般在4%―18%。 　　“人类的想象力有多宽，信托的业务范围就有多宽。”美国信托专家斯科特的这句话在???内得到了充分体现。虽然国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排，但国内的房地产信托业开始不同模式的尝试，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。而在2004年，联华信托就明确提出要以房地产信托为主营业务。目前，联华信托已成功发行十余只房地产信托。2007年8月，该公司还推出了国内第一只基金型房地产信托（REITs），并且与中信信托共同取得了央行REITs试点的资格。这在信托业兴起不小波澜，REITs更成为信托业谈论的焦点。 　　 　　　　　　　　中国房地产信托　　　　　　　国际REITs 　　投资载体　　信托公司表外资产　　　　　　REIT 自身 　　受托人　　　信托公司　　　　　　　　　　专业信托公司 　　基金管理者　信托公司，即受托人　　　　　独立的基金管理公司 　　到期日　　　一般为1-3年　　　　　　　　 无 　　发行限制　　自然人100万元、不超过50份　 无 　　募集方式　　私募　　　　　　　　　　　　公募 　　流通市场　　无　　　　　　　　　　　　　有 　　 　　2 REITs到底有什么魔力? 　　 　　眼下，只要你和信托界的业内人士聊，自然不自然地大家就会聊到REITs 。“REITs 可以促进房地产市场的公平性，对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是REIT 为投资者带来的收入优势，即REITs 的95%以上的可税收入要用于股东分配。”在采访中，笔者感受到大家谈论REITs时的兴奋。 　　其实，REITs就是房地产投资信托基金，即Real Estate Investment Trust的缩写，是一种筹集的资金只能用于投资房地产的产业基金，其收益来自于房地产的租金。它是国际上房地产基金的最典型、最主要，资金量也最大的形式。 　　 　　REITs 主要分为权益型、抵押型和混合型三种类型。 　　 　　资料来源：国信证券经济研究所 　　从历史上看，REITs 数量整体上呈上升趋势，在20 世纪90 年代中期达到高峰，然后逐步下调，进入21 世纪后稳步回升。REITs 的市值在20 世纪90 年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs 均占绝对主导的地位，其次是抵押型REITs ，混合型REITs 的重要性最低。据光化天成投资股份有限公司投资银行部研究员洪振铤介绍，国际上一般规定REITs 必须把每年应课税收入的90%以分红的形式分给投资者，这是REITs 免征资本利得税的前提条件。与美国主要股票指数相比，REITs 股票