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我国不动产登记制度存在的问题和建议 　　 摘要:不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物,其最初目的是国家征税的手段,我国的新《物权法》中,虽然提出了“国家对不动产实行统一登记制度”的理念,但对登记行为的性质并未作出科学界定,登记机关的同一性、登记机关的责任机制、登记机关的收费依据、登记机关的审查形式、登记行为的效力等问题规定得也比较含糊,本文着重对我国不动产登记制度存在的问题进行了剖析,并提出了可行性的建议。 　　 关键词: 不动产登记 建议 　　 DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.083 　　 　　引言 　　不动产市场是我国最为重要的市场,也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域,必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出,我国不动产登记制度强调行政管理功能,忽视和弱化了其自身的公示作用,并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一,不动产登记发生作用的范围也未涉及农村,这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此,在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下,必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求,按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度,从而使我国不动产登记机关转变职能,加强对不动产市场的服务,通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询,备有关交易当事人参考,充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效的效力,这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。 　　一、不动产登记的概念和作用 　　(一)不动产登记的概念 　　不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记。它是不动产物权变动的法定公示方法,是因法律行为发生物权变动的生效要件,也是不动产物权获得法??承认与保护的基本依据。 　　(二)不动产登记的作用 　　1、公示作用 　　物权属于绝对权、对世权,具有对抗第三人的排他性,使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害,要求物权的变动应当与一定的技术性手段结合起来,使之可以让交易关系以外的第三人确知。这一技术手段就是公示制度,动产物权的公示手段是交付,而不动产物权的公示手段是登记。所以,登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的作用。通过公示,使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下,无需进行实质调查,仅凭公示的外部表象即可放心交易。 　　2、物权变动的要件作用 　　在实质主义登记立法中,登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立,变更与废止的作用。登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质主义登记制度的最重要作用。故不动产物权的设立,变更与废止均以登记为生效要件。 　　3、公信作用 　　为保护交易之善意第三人,法律赋予以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。依登记所表现之物权纵不存在或内容有异,但对于信赖此项公示方法所表示之物权,而为物权交易之人,法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果。在通常情况下,不动产登记簿上所登记之不动产物权应当与实际的不动产物权一致,但是也不可否认,在当事人有过错或者登记机关有过错时,不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并不一致。但无论是权利人、相对人的过错,或者是不动产登记机关的过错。登记对任意第三人来说都应该是正确的登记,登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的,这是因为对第三人来说,登记是国家专门机关所为之行为,当然也就是最具有社会公信力的事实。但是登记所具有的公信力不及于对登记物权有过错的权利人,以及恶意第三人。对因权利人自己的过错而为的错误登记,法律允许经利害关系人申请而改正,对因登记机关误登记而造成的错误登记,法律也允许经利害关系人的申请而改正,或者允许登记机关自己改正。恶意第三人明知登记错误而为的法律行为不生效。因此,登记的公信力只及于善意第三人。 　　4、监督管理作用 　　不动产对每一个国家,每个民族及每个人都具有很重要的经济、政治意义。对不动产的立法调整主要通过民事法律规范和行政管理法律规范来完成的。所以,地产权可以说是整个财产权中最弱的一种,国家和政府采取各种行政方式,从各个方面对土地私权加以管理和限制。而不动产登记是国