第五章 地产估价原则.ppt

三个产量之间的关系： 总产量与边际产量 总产量与平均产量 边际产量与平均产量 MP=0，TPmax AP TP MP Q L 均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 建筑物与土地的组合—— 规模过大或过小 档次过高或过低 则建筑物与土地的组合不是均衡状态——该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。 【例5-2 】某建筑物的建筑面积5000m2, 坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2, 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。）　　 【解】该建筑物的现值计算如下:　该建筑物的现价＝(1800×5000-1500×2000)/5000 ＝ 1200(元/m2)　　由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2, 比其重建价格1600元/m2 低400元/m2 。 例题的缺陷：建筑物的重建价格应为建筑物在估价时点的现值。 问题：应该提高建筑物的档次还是降低建筑物的档次呢？ 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用 品牌服装店商店 开在哪里？ 零售商店集中区 名品街——金街 居住区 如何确定最高最佳使用？ ——技术路线！ (1)保持现状前提 (2)装饰装修改造前提 (3)改变用途前提 (4)重新开发前提 (5)上述情形的某种组合 估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择， (1)保持现状前提　　认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：　　现有房地产价值 ( 新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用 )　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是: 　　现有房地产价值 ( 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用 ) 　 (2)装饰装修改造前提　 认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。 装饰装修改造的条件是： 装饰装修后的房地产价值－ 装饰装修所必要的费用 现状装饰装修的房地产价值 装饰装修改造—— ①对建筑物进行装饰装修改造 ② 对土地进行改造。 (3)改变用途前提　 认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。 应改变现有房地产用途的条件是： 新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用? 现用途的房地产价值 (4)重新开发前提　　认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。 对现有房地产应进行重新开发的条件是： 重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用 现有房地产价值　 以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是： ( 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用) 现有房地产价值 (5)上述情形的某种组合　　最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。 第五节 估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。 价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。 影响房地产价格的因素不断变化——房地产市场不断变化；货币的购买力也不断变化——房地产价格也是不断变化的。 随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化——建筑物陈旧过时 结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。 确立估价时点原则的意义： 估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。 运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同, 就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点