苏宁·名都汇2011年营销81p.pptVIP

建筑外立面视觉品质感强；户型面积搭配梯度合理；空间紧凑，设计合理，功能齐备。 整合三条产品线，提升住宅产品的价值实现能力。 2011年调控政策的“靴子何时落下”直接关系项目的价格实现！ 主城区价值洼地，受轨道交通利好，区域市场升级在即；旧城改造启动，将由“房荒”转向供应量“井喷” 配套/规划/建筑风格：本项目规模偏小，但是是片区内唯一规划有集中型商业街区的项目、建筑风格鲜明。 区域大盘早期房源已交付，居住氛围成熟，展示面宽；左右在工程接近封顶时开盘，小区园林、样板间展示效果甚佳。 竞争项目成交客户多以区域客户为主，但较期待品质感社区和城市化生活 酒店式公寓与商业的互动关系： 价值实现的关联性： 公寓集中销售期控制在2个月，加上蓄客期1个月，共3个月，以贴近客户需求的价格入市，一次性推出，集中爆破 商业招商策略 通过对迈皋桥市场近期成交客户的调研分析，城北市场正在由半封闭状态逐渐转变，外区域如下关区、鼓楼北部区域客户比例有所提升。 苏宁·名都汇 产品对位客户 A\区域内客户拦截 B\市内客户拓展 拓客策略 A/区域内截客——地铁站 拓客策略 地铁南站厅 地铁北站厅 地铁1#线迈皋桥地铁站主要出入口处设立展场，强化项目地铁盘的形象，在最靠近地铁线位置截留竞争对手客户。 同步物料：背景板、易拉宝、桌椅 外场人员：外场销售人员 活动形式：分展场形式，同时配合行销措施引导客户上门 拓客策略 投放时间： 持续 内容： 阶段推广主题； 项目信息 A/区域内截客——中心大牌 B\市内客户拓展——流行媒体 拓客策略 主流地产网络： 365房地产信息网、搜房网 地铁报纸：东方卫报 策略分解之项目推售策略 住宅推售原则 准确市场占位 ——避免同区域优势项目在上市时间上的直接竞争，抓住市场空挡推售 多批次推出 ——项目总体量仅330套，一次性不利于项目知名度提升和价值实现 高举高打、均匀去化 ——前期以高性价比刚需小户型打开市场，建立项目市场美誉度。 推售原则 前期 住宅热销 互动运营流线图 商铺 销售 住宅 销售 公寓 销售 后期 住宅价值实现 商业价值实现 公寓价值实现 营销推广 主力店招商 整体推售方案 住宅热销 公寓热销 住宅：首批2月底3月初入市，第二批4月份入市，上半年实现80%去化率，年内售罄； 酒店公寓：上半年入市，年内实现80%去化； 商铺：招商工作2月份展开，待住宅及酒店公寓去化超过八成时进入市场 报告体系 Analyze System 开发商目标解读 本体分析 市场及客户洞察 核心问题界定及战略导出 策略分解 附件 项目三条产品线 物业 建筑面积（平米） 套数 酒店公寓 12005.03 213套 住宅 33041.49 330套 商业 16550.5 约71间 合计 61597.02 / 溢价 能力 依次 递减 1# 2# 3# 4# 5# 附件一 商业定位 迈皋桥新商圈 双地铁 附加值最高 低投资成本 核心价值梳理 新兴商圈内送露台的挑高小户型! 商业定位： 迈皋桥餐饮娱乐休闲主题商业 主要功能：餐饮、娱乐、休闲为主，少量精品百货 商业定位 案名建议：苏宁环球·千百汇 精品街/特色餐饮/超市/soho办公/休闲广场：项目体量不大但是城北独一无二的一站式商业广场 综合体的整体价值大于各个独立物业的价值之和：各个部分物业形态承担互补的功能，商铺是带产权式办公的商铺，办公是商业中心里的办公物业，同时有特色的围合式小广场，将各个物业形态串联起来，形成互动 1+12(价值叠加效应) 点对点分析——市场价格 价格箱体 O 左右阳光 项目 颐和家园 大地 晓庄国际广场 大发燕澜湾 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 ？ 名都汇 在现有竞争项目的价格水平上实现突破 迈皋桥片区 迈皋桥片区 燕子矶片区 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 三期3-4月份加推，110-120㎡三房，90㎡以下户型偏少 5万方待推：花园洋房约200套 本项目3.6万方，预计2月底入市 2011年 大地·伊丽雅特湾 中电·颐和家园 剩余尾盘在售 兰亭雅苑 左右阳光 预计春节后加推100套房源，以90-120㎡三房为主 大发·凯鸿燕澜湾 200套房源在售 本项目 未来供应情况 2011年上半年多个项目将加推房源，主要是以三房为主；其中第一季度中电、左右会选择性加推，对本项目的推售时间将产生重大影响 晓庄国际广场 今年10月首次开盘，推出全部酒店公寓，办公挑高 6栋小高层和6栋高层待推 12900 12月26日开盘，推出304套房源，去化约140套（含内部认购34套），去化率仅45% 2010年9月售楼处公开 11万方 大发凯鸿燕澜湾（小高