苏州金门商业广场后续发展初步建议36p.pptVIP

项目执行策略 1、确定二期的业态，优化一期业态组合 2、确定招商的优惠条件。 3、二期主力店的确定，招商团队进行洽谈和联系。 工程越慢对项目招商越有利 主要联系大型超市，首选宜家、麦德龙等面向全国客户的大型特色主题超市卖场。 媒体宣传策略 精准渠道，圈层营销 媒体宣传侧重点：主要针对二期主力店以及一期特色人气商家入驻 效果一：扩大项目在苏州的知名度，提升项目影响力。 效果二： 提升一期业主对项目的信心以及项目发展潜力的预期。 最大化挖掘区域价值，提升投资者对区域的认知度，最终实现项目租赁权的快速销售。 项目发展思路 带动 二期主力店的引进 一期商业业态优化 一期业主的信心和经营 带动 带动 一期经营状态好 项目整体的进一步发展 以上只是针对金门商业项目的初步建议， 更详细的内容需要进一步沟通确认。 谢谢！ * * 金门商业广场后续发展初步建议 通过与开发商的前期沟通，本报告主要集中解决以下三个问题： 1、一期5层怎样招租？ 2、1-4层租金怎么收？ 3、项目二期如何规划？ CONTENTS 目录 一、项目属性界定 二、业态发展建议 三、执行推广策略 项目现状 项目属性界定 1 项目现状分析 经过前期一系列的营销推广与招商动作，项目已初步具备一定的市场认知度，但目前整体商业运营效果并不理想，市场期望值较低。 项目现状分析 1F 2F 3F 4F 5F 5F 从项目一期经营状态来看，项目商业主要以小商品商业市场为主，业态分布杂乱，商业特色性不足，在吸引人气方面存在一定的瓶颈，商业空置率较高，从目前项目规划格局来看，后续商业发展前景并不明朗。 项目区位分析 项目位于主城区范围之内，距石路商圈约2公里左右，距观前商圈约5公里左右，大区位优势较为明显； 项目处于主城区边缘区位，目前区域商业氛围一般，客群导入明显不足，周边社区客群尚难以完全支撑项目一、二期商业体量； 石路、观前商圈在提升区位价值的同时，一定程度上也对项目商业后续业态的发展形成了一定的拦截效应。 关键词：大区位优势、区域商业边缘化 项目属性分析 区域属性 项目属性 主城区的区位优势使得项目远景持续看好，但短期内来看，一期商业经营不利以及石路观前商圈的影响使得区域商业边缘化现象趋于明显，项目商业发展瓶颈凸显。 位于主城区范围之内，区位优势明显 区域客群提供了一定的消费力支撑 区域商业边缘化现象 18年经营权，存在一定的销售瓶颈 紧邻快速干道，交通可达性良好 项目一期小商业业态经营一般，对后期商业发展不利 项目SWOT分析 优势（S） 劣势（W） 位于古城区主干道金门路北侧。 项目体量较大，具备规模优势。 周边居民小区较多，潜在消费人群较大 受到石路商圈的辐射，人气较少 目前一期业态布局较为杂乱，统一的规划在经营中没有体现出来 机会（O） SO战略（发挥优势利用机会） WO战略（利用机会克服劣势） 住宅宏观调控，使得商业地产投资价值凸显 整合资源，依托项目自身区位优势，凸显项目区位价值 发掘城市规划给片区带来的发展机遇，结合区域商业格局，优化项目业态组合，凸显项目价值； 通过合理的客群定位，业态规划，提升项目价值，降低运作风险 威胁（T） ST战略（发挥优势抵御威胁） WT战略（直面劣势与威胁） 项目一期主要是小商品为主，目前苏州小商品市场较多，竞争压力大。 以打造优于市场的产品为原则，着重动线优化，和功能布局，提升自身竞争力 结合区域发展态势，以适度超前姿态，实现项目差异化发展策略 通过后期专业包装，有针对性的创新营销等手段引导消费，规避劣势和威胁。 项目核心问题的提出 大区位，小环境 如何突破区域发展瓶颈，最大化挖掘区域发展价值？ ① 项目核心问题的提出 大规划，小业态 如何优化商业业态，完成一期的整体运营，在此基础上，推出项目二期，实现项目的最大价值？ ② 项目SWOT分析 2 业态发展建议 苏州商业规划 规划格局： 苏州新的商业规划格局为“三核两副、两轴三带”。整个苏州市区仍被分为四个层次：古城圈层、内城圈层、中心城圈层以及外城圈层。“两副”即为相城商业服务功能区和吴中商业服务功能区； “两轴”则为东西商业发展主轴和南北商业发展次轴； “三带”则是环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲商业带。 本案 在苏州经济以及房地产市场快速发展的影响下，苏州整体商业发展前景良好。项目位于苏州商业发展的东西轴线上，良好的商业轴动线为项目后期发展提供了一定的基础支撑。 苏州各商圈布局 苏州目前基本分为8个商业圈，分别为：石路、观前、南门、湖东、湖西、元和、狮山核心商业圈。 多商圈格局使得苏州目前各商业业态都大同小异，客群分流现象较为明显。 关键词：多商圈格局 苏州业态综合分析 业态 经营特征 分布区域 代表项目 百货业 随着苏州各城市区域中心的兴