荣成天鹅湖项目定位及规划示意（49页）.pptVIP

区位条件——本项目位于威海荣成市成山镇,距离城市较远，区域较为陌生； 距离威海市车行时间一小时15分钟； 距离荣成市中心车行时间45分钟； 区域目前处于无序开发状态,有大量海景房推出，但大多品质较低，未体现度假特色； 区域感觉较为陌生； 周边环境——项目地块周边为村镇意向，但整体环境较为静谧，风景优美； 项目周边为村镇意向，但整体环境较好； 这里是我国海岸线上最早看见日出的地； 境内的天鹅湖是世界四大天鹅越冬栖息地之一，也是著名的旅游避暑胜地； 成山镇旅游资源丰富，有号称“中国好望角”的国家 4A 级风景区---成山头风景区；拥有2 万亩林场、万米金色沙滩；荣成14 处景观中，成山镇占8 处。 地块现状——项目地块较为平整，被道路分为南北两个地块；地块南侧为一线海景资源； 项目地块被规划道路分为南北两个地块，其中南地块临海，具备一线海景资源，地块狭长，面积较小； 北侧地块面积较大，较为完整平坦，无特殊地貌资源； 特殊资源——天鹅湖因天鹅而闻名，天鹅和海资源是项目唯一可利用优势资源； 天鹅湖是世界四大天鹅越冬栖息地之一； 每年冬季天鹅湖都吸引大量的摄影爱好者； 荣成市天鹅湖省级旅游度假区是 1995 年 12 月经省政府批准的旅游度假区，规划陆地占地 5 平方公里，湖面总面积为 5 平方公里，2007 年又被国务院批准为国家级大天鹅生态保护区； 技术指标——项目总占地面积38.4公顷，容积率未定，属于中等规模度假地产开发项目； 项目总占地面积为：55.35公顷 项目北地块占地面积为：27.08公顷 项目南地块占地面积为：28.27公顷 项目属性界定—— 开发商目标：打造真正的天鹅湖旅游度假房，同时获得相应利润 市场表现1——威海市的度假市场目前已形成低价海景房的传统认知； 长期以来，威海市的度假房已形成低价海景房的认知； 天鹅湖周边目前度假房仍然承接低价海景房的状态； 周边住宅市场均价在3000元左右； 市场表现2——产品表现目前较为初级，未体现度假特色，同时产品形式未能带来产品价值提升； 整体市场的产品品质较为初级，未体现度假特色； 产品形式同时未能带来价值提升，别墅单价和公寓单价一致，未体现差别； 海风花园单价：3900元 湖悦成山：3300元 市场表现3——滨海度假物业价值实现顺应城市价值梯度，城市价值越高，物业价值也越高； 大连、青岛等地的滨海物业价值因其城市价值的高度而实现了较高的滨海价值； 威海则因为其城市价值略低，而滨海价值也略低； 威海市中心的滨海物业最高可达万元以上； 但天鹅湖周边物业，因其城市价值较低而物业价值仅能实现3000元左右； 市场表现4——目前天鹅湖客户目前多为摄影爱好者及部分投资客； 客户特征一：大多喜好生态自然，对大自然有深厚感情，同时渴望内心世界的澹泊宁静； 客户特征二：财富分布不均，部分为财富阶层，置业追求资产价值；部分为平民阶层，但见识较广； 客户特征三：投资客户大都关注产品升值潜力； 如何能跳出市场原有认知？——不仅仅卖海景 项目资源的利用—— 项目资源的利用—— 私密而有情趣的庭院空间 庭院利用围墙及高植的树木，保证庭院的私密性；同时，在庭院空间处理上，强调情趣化 围墙的处理手法 自然的材质处理 植物的遮挡效果 变化的处理手法 构建项目核心驱动力—— 项目容积率建议做低，不大于1.0 建设用地面积：55.35公顷 北地块：27.08公顷 南地块：28.27公顷 总建筑面积：339000平方米 北地块：287000平方米 南地块： 52000平方米 其中： 度假酒店：21000平方米 度假会所：27000平方米 公共配套：8000平方米 度假别墅：36000平方米 高层住宅：247000平方米 容积率：0.61 建筑密度：6.8% 规划功能分析 度假酒店 度假会所 公共配套 度假别墅 高层公寓 规划交通分析 城市道路 区内机动车环路 区内机动车支路 景观步道 滨水步道 物业类型：  别墅 公寓 酒店 会所 To Be Continued 其造型是非常创新 * 2.?体现本土价值观的材料运用 这座建筑的外表都用竹子包起来，从屋外到屋内，甚至推拉的门窗和为生间的脸盆都尽可能使用竹子，光线透过竹架照射进来, 与深灰色的石头地面、光洁的落地玻璃窗形成对比, 虚实相生，冷暖相宜。竹子的色彩、质感和纹理被原生态的展现，山风习来, 似乎可以闻到竹子的气息，倍感亲切。 隈研吾认为，竹子是中国的符号和象征，在世界任何地方看到竹子，人们就会想到中国。从建筑文化学的角度看，竹子代表了东方文化的价值观念。中国传统认为“五行之始，盛德在木”，中国和日本的古建筑绝大多