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荣盛花语馨苑11月目标突围分析2013
Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 荣盛花语馨苑11月目标突围分析 湖南中原事业三部 荣盛花语馨苑项目组 2013.11.03 目标套数:285套 按来访成交率25%计算,11月需来访1140组 销售目标解析 分析: 10月(金九银十旺季)项目成交163套,11月285套=1.75倍10月成交量 问题: 如何实现项目的高目标? 方向: 从项目的市场竞争占位,对比分析项目市场存在突破空间 荣盛竞品市场占位 项目:富基世纪公园 前期均价:4600元 10月均价:4280元 10月去化套数:89套 项目:润和紫郡 前期均价: 4500元 10月均价:4180元 10月去化套数:79套 项目:新城国际花都 前期均价:4500元 10月均价:4100元 10月去化套数:104套 项目:金地亚 前期均价:4300元 10月均价:4088元 10月去化套数:40套 项目:潇湘奥林匹克花园 前期均价:5200元 10月均价:5300元 10月去化套数:205套 项目:桔洲印象 前期均价:5000元 10月均价:5100元 10月去化套数:33套 项目:荣盛花语馨苑 前期均价:5300元 10月均价:5300元 10月去化套数:163套 项目:天元涉外景园 前期均价:5900元 10月均价:5600元 10月去化套数:82套 竞争市场环境分析: 金九银十旺季来临之际,在9月房交会反应不高涨的情况,长沙整体市场缓慢发展,成交量10月整体不高,价格内六区整体增长不足0.1%; 10月刚需项目基本走量以“降价保量”的价格策略吸引趋于越发理性的客户群; 周边区域竞争处于城乡结合部的“红海”竞争下,主要表现在性价比上,去价成为趋势; 竞品成交优势产品——潇湘奥林匹克花园(超过本案成交量),成交实际价格明显低于本案。 本案市场占位:中高端去化水平,但价格高于地段层的 区域价格水平(11月目标难度高) 荣盛竞品市场对比分析 荣盛·花语馨苑竞品:潇湘奥林匹克花园 主题方向(价值): 河西唯一运动型社区 健康运动与舒适人居完美融合的大型项目。 70-140㎡两房到四房高层 住宅产品 开发商 湖南礼盛房地产开发有限公司 地址 岳麓区岳麓大道与旺龙路交汇处西北角 占地面积 13.53万平方米 建筑面积 60万平方米 容积率 3.20 绿化率 45.00% 社区配套 会所、体育公园、商业、幼儿园 物业管理 湖南礼盛物业 物业组成 住宅+商业 下期推售策略 消化剩余货量,预计下旬推新货,但未确定具体事宜。 2室2厅1卫1厨 81.00㎡ 2室2厅1卫1厨 92.00㎡ 小结: 开发商以奥林匹克花园为噱头,打造运动型社区; 毗连本案,以底首付,低价格与本案进行价格战; 10月降价成交209套,增长73.6%; 推广渠道紧跟本案,渠道覆盖整个区域进行客户争夺战。 79-140平米两房至四房 209 住宅5200元/㎡ 首付1万,余下明年付清;延续五千抵三万 首付1万;购房总价直减3万 10月至今 买房送明德中学学位,内部体育配套设施完善; 78-133㎡N+1绝版三房、四房 110 住宅5300元/㎡ 整体优惠2000万(五千抵三万) 2000万钜惠全民购房季 前期 潇湘·奥林匹克花园 项目优势 在售户型 月均销售套数 前期均价 特殊政策明细 销售政策 时间 项目 清凉啤酒烧烤节;有奖晒青春征文活动;“健康关怀 早餐大派送”;“潇湘奥园 运动嘉年华活动”恭迎参与抽苹果5S. 网络(搜房、0731)、短信、户外、围挡、行销、电商 2000万钜惠全民购房季,首付3.9万起;首付1万送明德学位; 周末活动 推广渠道 推广主题 潇湘·奥林匹克花园 荣盛·花语馨苑竞品:天元·涉外景园 主题方向(价值): 多变户型校园美宅,体验长沙独一无二的大学校园生活哲学! 30-80㎡精装公寓+70-130㎡两房到四房高层 住宅产品 开发商 湖南天元美居乐房地产开发有限公司 地址 岳麓区文轩路579号(涉外经济学院北门) 占地面积 12万平方米 建筑面积 43万平方米 容积率 3.60 绿化率 36.20% 社区配套 天元七彩MALL商业街区、高尔夫球场、体育馆 物业管理 湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司 物业组成 住宅+商业 下期推售策略 去化余货,加速回款。 2室2厅1卫1厨 77.72㎡ 3室2厅2卫1厨 88.8
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