莱蒙水榭春天专 案研究报告82p.pptVIP

专案研究报告;项目分析; 建筑类别：高层、塔楼 占地面积：16.7万㎡ 建筑面积：56.59万㎡ 容积率：3.44 绿化率：35% 总户数：3032户 总车位：2869个 区位：宝安龙华二线拓展区人民南路和布龙路交汇处东南（体育中心旁） ; 园林景观设计——Mr. Scott Hostetler（豪斯 泰勒·张） 代表作品：香港迪士尼酒店、澳门文华东方酒店。;1栋;匹及CBD的区域配套： 2条轨道交通、10余条市政道路 1个亚洲最大的客运站 6所九年制学校 22所幼儿园 4所小学 3个综合性医院 大型电影院、图书馆 2个综合体育中心将座落于此； 羊台山森林公园 红木山水库 ……;地铁4号线红山站距离水榭春天约500米，步行约10分钟，6站出入福田CBD； 南坪快速、新区大道、福龙路15分钟到达福田CBD。 ; 地铁四号线2011年的通车，项目紧邻红山站，是目前吸引客户的最大交通利好因素； 目前项目周边公交线路较少，最近的公交站台为锦绣江南站，距离项目约10分钟，项目附近公交站台在建； 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。;市政绿地;项目分析;超现代滨海简约建筑设计风格，大面积玻璃运用，营造通透居住体验。;地上一楼大堂;五大主题景区︱下沉式道路设计︱2000㎡草坪︱冬青树、大红花、木棉等珍贵品种︱地上零车化 ;水榭春天内部有20000㎡商业配套，包括大型集中式的沃尔玛商场和沿路的风情商业街； 生活配套包含9班幼儿园、篮球场、网球场、叠水泳池等。 ;全玻璃圆弧形立面;精装样板房 装修单价8000元/㎡，有一定档次，但并不惊艳。;优点： 制造噱头，吸引眼球 成本较低;产品组合及销售状况; 水榭春天一期推出单位为1栋及 2栋，两栋18F的高层，房管局录入套数为534套，实际合拼户型后为501套。 一期房源主要有67㎡-70㎡的2房，83-88㎡的小3房、116㎡-125㎡的大3房以及合拼4房。 一期于2010年1月17日开盘，成交均价为18000元/㎡， 截止2010年10月14日，共售出495套，销售率为99%。;; 水榭春天二期推出单位为3#、5#、6#、7#4栋33层的高层单位，房管局录入套数为1128套，实际合拼户型后为818套。 二期房源主要有77㎡的2房，85-89㎡的3房、118㎡-120㎡的4房、140㎡的合拼四房、165㎡的合拼5房以及200㎡-270㎡的顶层花园合院。主力户型为4房单位，共496套，占据61%。 二期于2010年5月17日开盘，成交均价为20000元/㎡， 截止2010年10月14日，房管局显示共售出710套，销售率为87%。其中合拼5房户型房源以及销售较差，共62套，售出20套，销售率为32%。;项目户型点评;;;;;;;;;项目分析;;;;;;;;;;;;;客户分析小结;项目分析;项目营销节点分析;2009-10-24;品牌推广策略：豪宅专家+强强联手;;通过对水榭花都、水榭山的分析，梳理出水榭的品牌价值是豪宅专家;根据客户调查，得出项目的核心竞争力： 品牌×（规模＋区位+地铁+商业配套） 并根据不同诉求重点选择不同卖点组合;第一轮广告冲击;地盘围板; 户外形象;第二轮广告冲击; 户外广告;地盘停车场广告;第三轮广告冲击;户外广告;海 报 广 告;整版广告;客户策略：“春天精神”营造 口径应变;;二、项目LOGO设计 由市民中心大鹏展翅中衍变而来； 象征、对位00年代来深圳的目标客群未来展翅高飞的寓意。;三、广告语设计：;徐千雅：深圳三届最佳女歌手;口径应变;口径应变;口径应变;其它措施：现场增加信心展板;定价策略：定价精准，量价齐出;;;1、各楼栋均价超过1期，标杆单位价超过1期； 2、“3#、5#”中心楼王单位溢价空间10%左右； 3、165平米楼王单位，量少且乃质素标杆，具备更强的价格标杆意义，求价不求量； 4、楼栋质素分析： 5# ＞ 3#＞ 7#凤凰苑＞ 6#鹤兰苑＞ 7#紫荆苑＞ 6#文竹苑；;优选单位承担更多的价格 园景中低楼层是最佳的景观楼层，去化速度比较快，则该批单位承担多一些的价格，客户依然会优先选择， “一口价”原则 为中高楼层制造价格空间，取消常规30-50元/平米自然楼层差，推出“一口价”，来加快客户决策过程，争取更快更多成交。;;推售策略;一期开盘，501套房源全部推售，开盘即售435套;背景：4.19新政出台，市场观望氛围浓厚 推售策略：主推楼王，打消观望，博优客甘心入 市，稳速稳价，实现片区标杆占位。 控量，小步快跑，制造局部稀缺。 具体措施：以比对一期而言稳中略升的价格，首推