房地产工程时间计划管理讲座4.pdf

房地产工程时间计划管理讲座 卢卫东 2006.05.27 房地产工程时间计划管理体系的内容 • 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是 在工程管理项目WBS基础上，细化活动内 容、配置资源和时间，明确各部门的任务和 责任，使项目得到有效监控。 • 中海、万科的三级管理计划案例，详见链 接。 房地产工程时间进度控制实例 • 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的 发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进 场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。 • 案例： ◆发展控制计划； ◆工程实施控制计划； ◆承建单位和甲供材料招标计划； ◆施工图出图计划。 • 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔 接在一起。 是房地产工程管理项目最重要的内容 • Andrew Smith的部分智慧金砖： • 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。 • 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。 • 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。 • 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。 • 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。 • 计划管理的重要性： • 计划是管理的基本职能。 • 计划是实现主动控制的前提。 • 计划是绩效考核的依据，没有计划就没有考核标准。 房地产工程时间计划管理的任务是什么？ • 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中 心，将企业的发展战略、发展计划具体落实 到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门 根据批准的计划，开展各项工作，并根据情 况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持 工程管理的主动性。 怎样编制房地产工程时间管理计划？ • 计划要回答的问题：明确谁是顾客？客户的需求是什么？我们现在处在什 么位置?我们应该在什么地方结束？技术性能要求是什么？项目工期是多 长？ • 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设 计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调 各业务的工作。——通盘考虑的计划是好计划。 • 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投 入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目 情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项 工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计 划。——符合企业实际情况的计划是好计划。 • 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程 中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解， 能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项 目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项 目开发，一定要了解当地的情况。——符合市场规律的计划是好计划。 • 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。 ——能够操作执行的计划是 好计划。 如何有效保证房地产工程进度？ • 计划能否对行动起到有效的指导，依赖于对不 确定性的正确评估和预测。 • 经验之谈： • 在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况 下，我认为保证工程进度的方法有二种： • 一是提前安排工作； • 二是抢工序搭接的时间。 进度计划技术 • 甘特图－Henry Gantt,逻辑关系 • 里程碑图－表示主要交付成果的完成 • 网络图 • ■CPM－关键路线法 • ■PERT－计划评审技术 • ■GERT－图形评审技术 • ■VERT－风险评审技术 • 前导图PDM 编制房地产工程时间进度控制计划几点体会 • 在编制房地产工程时间进度控制之前，必须彻底理解营销意图，特别是营 销对售楼准备工程的要求。对于一栋高层建筑，基本上是售楼准备工程期 间，90％的承建、甲供材都已经确定完。 • 编制工程实施控制计