贵阳龙洞堡新领地物流港项目策划及销售代理方案.pptxVIP

项目策划及销售代理方案;报价函;一、公司简介;二、骨干成员;总策划：夏江维 ;销售总监：龙静 ;招商运营总监：杨在海 ;营销策划方案;第一部分 市场调研;一、市场环境研究; 2011年贵阳市成交的商业项目主要有世纪城、绿地联盛国际、峰会国际及裕阳大厦。成交均价在14600元/㎡，较去年的11700元/㎡上涨26%。总成交金额约44亿元，同比去年上升58%。（2010年同期成交面积23.97万㎡）。由于住宅市场受到限购影响，反倒使商业项目需求加大。 2011年写字楼整体成交约39万㎡，总成交金额月30亿元，成交均价7663元/㎡（2010年同期成交面积24.33万㎡，成交金额12.82亿元，成交均价5269元/㎡）。 2011年写字楼成交量较去年大幅上涨，主要集中在两城区，其中花果园项目成交量达到18.90万㎡，占总成交量的48%。由于花果园项目位于办公氛围成熟的南明区，故2011年写字楼成交均价较2010年有大幅上涨，涨幅为45%。;;;项目;第二部分 企业总部型办公物业市场回顾与分析;1、企业总部型办公物业的产生与发展方向;首先，它坐落在城市边缘，交通畅达，建筑密度低； 其次，园区内为规划有序的工作室的有机组合； 再次，它能提高生活质量，并以优美的绿色园林景观激发工作人员的灵感。;微软美国总部;那么，一个地域要打造商务花园，需要具备哪些条件？;第一，城市核心区的写字楼价格上涨到一定高度。在这种情况下，位于边缘地区的总部独栋写字楼因为价格低廉的优势，会对发展中的企业产生强大的吸引力。比如，与在CBD区域购买每平米2万元的甲级写字楼相比，如果企业将总部改设在均价每平米7000元的商务花园里，能节省大量的运营成本。;第三，进驻企业的内业工作量大于外业工作量。比如说，像中国汽车技术研究中心这样的以研发为主的一类企业。 第四，城市汽车保有量的增加。汽车保有量大，员工出行方便，企业总部选址在非城市中心区的优势（环境优美，成本节约等）才能够凸显出来。 第五，现代通信技术的改进。例如，视频会议系统的广泛应用，将使位于总部的管理层能够跨越地域的阻隔，与世界各地的员工或者合作伙伴自由交流。;2、写字楼需求;写字楼需求呈现多元化态势 随着贵阳城市整体规划的完善，贵阳产业结构逐步升级，办公客群聚集程度加强，不同产业对办公产品的需求呈现更大的差异，对办公产品也要更更多的个性化元素，体现在营销上即为定制产品的增多。;3、写字楼产品;综上所述，从写字楼产品的发展趋势以及贵阳市写字楼市场的不断饱和，写字楼产品必将成为多元化态势；从市场需求角度分析，由于市场细分的逐渐加强，不同产业对不同类型的办公物业产生了不同的需求，生态型办公物业的机会开始突显出来；从产品本身的角度分析，由于市场中对生态型办公物业的需求旺盛，因此市场中生态型办公物业大增，已初步形成市场合力，并已有逐渐取代集中式办公物业的态势。;第三部分 本案周边地块情况及概述;贵阳市龙洞堡片区情况简述;贵阳龙洞堡·新领地物流港;（1）贵阳市中心城区重要组成部分，中心城区一体化发展的东大门； （2）依托航空港扩建，贵广高速公路、贵广高速铁路、环城高速公路等区域性重大交通干线的建设，以发展临空指向型产业和特色食品工业为主导的新兴产业片区； （3）依托自身及周边自然条件，以“多彩贵州城”等大型项目的建设为突破口，大力发展休闲旅游业、近郊生态农业的片区，全省和贵阳市的航空交通枢纽； （4）依托良好的自然环境，创造怡人、宜居生态居住形式的片区。?;（1）加快新扩大范围用地开发，加快老城区用地结构调整； （2）加快市政基础设施建设，促进片区整体改造进程； （3）加快完善公共服务设施体系建设，完善城市服务功能，提高服务水平和档次； （4）加快临空经济产业培育，构建支柱产业； （5）加强片区生态环境保护，保护区域内河流水域景观作用;地块总用地面积151123平方米， 其中：实际出让面积113750平方米，市政道路面积3670平方米，绿化保护带面积13262平方米，林地面积20441平方米。 埋设界址桩共： 111 个。 坐标系统为： 1985国家高程基准 ， 高程系统为： 1980西安坐标系 。;第四部分 本案SWOT分析;S（Strenth）优势分析;W（Weakness）劣势分析;根据片区目前规划，多彩贵州城等项目亦在本案附近，发展前景可观。 银行贷款----本案可以通过抵押贷款、流动资金贷款等方式为客户解决贷款问题；;T(Threat)威胁分析;第五部分 本案产品优化建议;户型分割原因：经过我部的市场调研，目前区域市场中1000-2000平米面积区间的独栋办公产品最容易被市场消化，而目前本案最缺乏的即是上述面积区间的产品，为了保证本案的销售速度，因此我部建议将本案的