郑州亚新橄榄城2号地整体定位报告.pptVIP

开发经验——一一个为社会打造出了“亚新·美好新苑”、“亚新·美好人家”、“亚新美庭“、”亚新投资大厦“、“亚新·美好时光”等一系列精品住宅，用真情回报社会，为促进河南经济的可持续发展做出了应有的贡献的企业。 亚新地产几年硕果累累，但目前在第一梯队冲刺阶段当中；要实现品牌、利润双赢，房地产开发的地位必将提到前所未有的高度——亚新地产需要打造地产“丰碑”项目 亚新地产近几年硕果累累，但目前在第一梯队冲刺阶段当中；要实现品牌、利润双赢，房地产开发的地位必将提到前所未有的高度——亚新地产需要打造地产“丰碑”项目 易居认为，橄榄城项目承担的将是 大盘盈利模式：大盘的盈利模式来自于整体利润。前期快速回现以实现滚动开发，后期价格逐渐提升 大盘产品线：丰富的产品层次，不同产品承担不同的使命 大盘客户：大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群；大盘的前后期客户经常会发展演变 橄榄城作为城市大盘，必然具备大盘的操作特征 操作模式： 从一期的回现产品向溢价产品过渡。 产品线： 从前期相对单一的产品线向多元产品线过渡。 客户圈层： 从前期相对单一的客户类型向丰富的客户类型过渡。 基于前述分析，我们认为橄榄城需要打造逐渐提升的价值平台，进行产品升级。 一、二号地块容积率低，具备打造低密度物业的条件 因此，本期产品承担的使命： 项目升级的两种手段： 区域属性小结 区域优势： 区域是全市物流中心，交通便利。 区域人口密度大，购买力稳定。 区域劣势： 不是成熟的房地产开发区域，市场认知度较低。 配套不完善。 地块指标：项目属于大规模城市大盘 地块属性界定： 环线边具备交通优势＋人口密度大＋购买力稳定， 但目前区域环境及配套资源相对贫弱的城市大盘 区域人口结构分析 从区域内楼盘客户来源可知，区域是典型的内生型市场。区域内置业人群是主要的客户来源 他们的购买力：生意人、私营企业老板具备较强购买力 拥有如此稳定的购买力，但是区域内却存在较为严重的中高端客户流失现象……… 原因之一：区域产品供应结构性失调，一房、二房成供应主体，三房及以上供应量少 原因之二：中高端客户置业关注点分析 原因之二续：目前市场现有产品品质难以满足其需求 区域内客户分析小结： 结论：市场存在未被满足的客户需求，橄榄城的客户分析印证了关于区域客户分析的观点 产品升级概念阐释 从前期的走量型产品向中高端物业过渡 现有高品质项目分布 高产品品质对销售价格的影响 高产品品质对销售速度的影响 结论：本项目产品升级的可行性 过高的产品品质和附加值不能带来项目价格和销售速度的大幅提升。建议项目适度提升产品品质。 区域客户研究结论回顾 区域内中高端客户存在流失现象。 区域内存在较强购买力的客户，能支撑中高端物业的打造。 区域内中高端物业缺失。 项目产品升级的途径建议 竞争的两个层级： 项目入市之时，项目周边竞争将更加激烈，但是从竞品产品类型来看，区域低密度产品较少 区域内竞争带来的机会： 根据项目规划条件，可初步圈定项目的细分物业可行为低密度市场，其中洋房是最有可能发展的物业方向 郑州低密度物业从2002年以后由于需求的增长，开始进入正式起步发展阶段 花园洋房从2005年开始进入郑州，但整体接受程度较低，中间经历了停滞期，在2008年以鑫苑景园为首的产品又重新定义郑州的花园洋房 目前花园洋房产品主要分布于城市的边缘，作为项目的拔高产品，产品品质高 整体花园洋房销售进度较慢，低总价的花园洋房销售情况较好 全市花园洋房产品销售进度较慢，低总价的花园洋房销售情况较好； 总价在50-100万的花园洋房销售为主，只有温哥华山庄总价较高，在100-120万； 目前以东区、市中心花园洋房销售单价较高，基本在6000元/平方米以上，总价在70-100万之间。 外环外产品销售优于市中心，市中心区位相对郊区不适合开发高端的低密度物业； 细分市场带来的机会小结： 竞争机会小结： 初步筛选：地块因子分析 进一步筛选：多目标分析 产业结构及居民构成 成交客户情况 物业功能——符合客户需求、差异化竞争和产品创新的原则 功能定位——种不同类型的产品一方面满足不同层次的客户需求，同时也为项目品牌度不断提升的提供强有力支持 退台花园洋房——层层退台，每户都可享受退台花园，室外景观与空中景观相互辉映 退台花园洋房的户型设计——充分将室内空间外延，注重过度灰空间的营造 入户花园、退台花园等过度空间的充分设计，提高户型的舒适性； 凸窗、角窗的基础上，引进步入式花台的设计； 增加室内储物空间的设计。 阔景洋房——让客户体验洋房的尊贵与舒适和高层建筑的广阔景观 产品定位——不同主题的庭院是构成本项目的主要产品要素 开放式的庭院空间设计，既满足景观需要，又能提供邻里交往的空间； 庭院是传统元素的现代表