商业地产开发趋势概论.ppt

商业地产开发简述 壹、商业地产概况 贰、中国商业地产的三大发展痛处 叁、商业地产目前存在的三种主流模式 肆、商业地产运作及销售应把握的原则 伍、结语 壹、商业地产概况 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、旅游、宾馆、办公等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 壹、商业地产概况 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、主题公园、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。 商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。 壹、商业地产概况 对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模一般的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但前些年国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式或售后返租形式，零散经营模式、售后返租模式都存在较大问题，现在沿海城市除商业街、地铺外大多谨慎采用。 贰、中国商业地产的三大发展痛处 商务部市场体系建设司处长刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。总体说来，主要有三大痛处： 1、缺少大量资金 过度依赖银行 2、空置率不断攀升 3、沿袭传统经营模式 商业地产出现窘境 贰、中国商业地产的三大发展痛处 1、缺少大量资金 过度依赖银行 商业地产和住宅地产一个最大的区别是商业地产开发商缺乏退出机制。住宅地产一旦卖出，开发商的利润就已经实现了，开发商的使命也就完成了。而商业地产包括产权式的商铺，把它销售出去以后，仍然会有矛盾潜伏，且投资的回收需要一个漫长的周期。而投资这一特性更决定了资金在商业地产中的重要性。没有强大的金融支持，发展商就可能被一个项目占用他全部的现金，那么他将失去再发展的机会。 贰、中国商业地产的三大发展痛处 1、缺少大量资金 过度依赖银行 不同于国外的商业地产的运作，发展商可以通过基金、通过证卷化、通过信托等各种金融手段解决发展商的现金流问题，目前中国的唯一资金途径就是银行信贷，这也就造成了商业地产对银行贷款的高度依赖。“全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70%到80%，我国商业地产的自筹资金比例非常低，只占到33.5%，有些城市商业地产对银行的资金依赖已经超过了90%，大大超过了风险警戒线。”商务部市场体系建设司的刘晓峰处长6月底在一个公开场合也提到了商业地产的金融风险问题。目前对大型购物中心的项目贷款情况还没有全国性的统计数据，但有关业内人士估计，此类项目的贷款已占据了全部房地产投资的60％－80％。 贰、中国商业地产的三大发展痛处 2、空置率不断攀升 在土地资源占用及浪费方面，商业地产往往比住宅更为严重。大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地，而如果定位不准、经营不善，即造成对土地资源的巨大浪费。事实上，有些地方商业地产开发并非过热，主要是缺乏有效的规划，从而导致结构不合理。比如，开发商在商业地产开发的过程中，缺少对零售业运作的了解，盲目上马一些大型商业项目，结果造成商业地产空置率居高不下。 贰、中国商业地产的三大发展痛处 2、空置率不断攀升 据了解，这几年全国商业地产占整个房地产竣工面积数量的10%左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的1／4左右，而且还以每年10%甚至20%的速度递增。2004年我国商业地产空置率达到3000万平方米，05年一季度空置面积达2612万平方米，同比增长20.3%。大多数城市的商业地产空置率是20%-25%，去年，重庆更是以40%的空置率居于全国40个城市商业地产之首，其中，商业营业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米。 贰、中国商业地产的三大发展痛处 3、沿袭传统经营模式 商业地产出现窘境 传统的住宅开发一般产权分散出售，采用先建房，后销售的经营模式，而且非常成功。商业地产