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房地产市场发展与前景 刘宝宏 东北财经大学 一、问题提出 在当下中国，房价不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题，是一个关系到社会稳定与否的大问题。 无论是普通百姓，还是房地产市场相关群体，其行动理性与否，很大程度上取决于对以下问题的判断： 房价走势：涨还是跌？ 政府政策：加紧还是放松？政策重心将如何转变？ 地产企业动向：企业将如何应对政府调控？其行为会有哪些变化？ 二、方法论 1.科学只关心“为什么”，不关心“好不好”。所以，对于当前房价是高是低，是好是坏，我们不做价值判断。我们关心的是：房价未来走势是升还是降？ 2.研判房地产市场走势不能靠“风水”，也不能简单地抓住某一单一变量，必须找出影响房地产市场前景的关键变量，并成立统一模型，综合考量。 三、基本定理 1.需求定律——商品的价格和需求量之间反向变动的关系，即价格越低，需求量越多；价格越高，需求量越少。 所有人的行为，无论是消费者、企业，还是政府（政策制定）都遵循需求定律。 2.价格决定原理——需求定理的扩展 成本——最低价 需求——最高价 竞争——市场价 竞争包括三个层面：供求之间的竞争；供方之间的竞争；买房之间的竞争。 价格的“上限”与“下限” 3.研判房价走势的关键变量 成本 需求 竞争 宏观政策 房价走势就是三个关键变量的走势及其相互影响的结果 宏观政策对房价走势的影响，是通过影响三个关键变量来实现的。 四、成本变动趋势 1.影响房价成本的关键变量 1.地价 2.建筑成本及各种营销成本 3.利润 地价是最最关键的变量 建筑及营销成本将缓慢攀升：人工费、材料费等都在不断上升 利润空间不会有太大变化 2.土地财政与地价 据财政部统计，2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比2008年大幅增长43.2%；2009年地方政府本级收入总额为32581亿，土地出让收入，占比接近43.7%，成为地方财力不折不扣的“顶梁柱”。 3.土地财政短期内不会改变 土地财政短期内不会改变，这是由中国的经济制度以及政治制度决定。 中国的经济制度实质是“分包制”。中央政府就是一个“大地主”，各级地方政府就是一个个“佃农”，两者之间的利益分割制度就是“分税制”。 GDP是考核地方政府官员政绩的重要指标。 GDP增长实际是考察各级政府工作成绩的最重要的经济指标。清华大学教授李宏斌研究发现，改革30多年来，省委书记和省长能否得到升迁，在很大程度上取决于他们任期内当地GDP的增长速度。当然，这并不是说中央只是根据这个指标作出人事任命决定的，但是GDP指标在各级政府考核中的重要性是公开的秘密。 小结：房价成本短期内不会降低 中国的经济制度短期内不可能改变；GDP政绩论短期内不可能改变；土地财政短期也不会改变。所有这一切意味，构成房价最主要成本要素的地价短期内不会改变。 地价不降低，房价成本很难降低。 五、需求变动趋势 需求=购买欲望+购买力 所以，分析需求变动趋势，必须分析两个方面：一是对房子的购买欲望；二是购买能力。 依据购买目的，还可以分为居住型需求与投资性需求，前者的目的是满足居住，后者是投资盈利，对于前者，房子是一个居住空间；后者则是一个资本增值的”工具“。 1.城市化与房产需求 随着城市化进程的加快，房产需求将持续增大。 工业化进程就意味着城市化。中国经济越发展，就会有越来越的人进城，就会有越来越的人需要买房。这是历史趋势，难以阻挡。 2.房产需求影响因素中的中国特色 户籍制度及其承载的各项经济、民生权利。 户籍制度短期内不能完全改变，所以，房产需求依然会呈现“刚性需求”特征。 这就是为什么房价越来越高，中国百姓却依然不断买房，而不是“租房”的根本原因所在。 小结：房产的购买欲望将持续增长 买房的人将越来越多且不得不买。所以房产需求日益增长且呈“刚性”。 3.房产购买能力的来源 1.自有资金——普通百姓 2.信贷——普通百姓 3.家庭储蓄——几代人积蓄——普通百姓（啃老族） 4.游资——投资客 5.普通百姓购房能力趋势 由于中国改革的“过度市场化”，比如医疗、教育等，加之收入的“非市场化”，普通百姓收入难有大幅度增长。（花钱的地方越来越多，挣钱越来越难）。 所以，普通百姓购房能力对信贷的依赖程度很大。 6.房产新政的影响 房产新政的实质是“需求管理”。主要是限制普通百姓的购房能力。政策初衷是限制投机性需求，但结果却可能事与愿违。 7.房产投机短期内不会消失 资本的逐利性决定了其必须寻找投资出口。 1.中国存在巨大的游资：诸如温州炒房团。 2.中国的投资出口不多。一般赚钱的行业基本被国有企业所垄断，民营资本很难进入。所以，只能进行”投机性投资“，诸如股市、房市、炒煤、炒大豆、炒蒜。 8.房产税与投机