房地产开发中的常见法律风险教程教案.ppt

4.1、合作开发的常见风险 【案例8】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资金困难，遂与大华公司签订了联建协议，大华公司负责全部的建设资金并完成20000平米的商品房建设，双方按3比7的比例分享商品房的产权和收益。签约后，大华公司继续以新城公司的名义取得了建设工程施工许可证等相关证件。房屋建成进入销售阶段后，因项目地理位置的优势而销售火爆，新城房地产公司要求提高收益份额，被大华公司拒绝。新城公司遂准备将商品房另行委托第三方销售。见此情况，大华公司要求新城公司配合其按照约定比例将相应房产过户到自己名下，被新城公司回绝。大华公司无奈自行持联建协议到房屋登记机关要求进行产权过户，房屋登记机关以合作开发未履行审批手续，联建协议没有相应备案为由予以拒绝。 （三）、合作开发的风险及防范 【法律风险 】 1、合作开发的联营性质决定了参建、联建协议不得设定保底条款，否则将据实认定合同性质，并导致无效合同的出现。 2、联建协议不办理审批、备案手续将导致提供资金的联建方形成实质上的参建方，无法对土地、房屋享有相应物权，存在不能直接取得产权的重大风险 【防范对策】 1）对于提供资金的联建方来说，务必要通过审批、备案取得对项目的物权保障。 2）及时通过诉讼进行法律救济。 3）为保证联建方的权益，尽可能通过设立项目公司的方式进行合作开发。 1、黑白合同的法律风险与对策 2、开发商该如何约定垫资施工 3、工程未经验收合格，提前交付使用 的风险 4、警惕施工合同中的默示条款，避免 不作为而产生的法律风险 第二部分 房地产施工建造阶段 【案例9】乙建筑公司投标成功后依据中标合同与甲开发公司签订了包工包料的建设工程施工合同，并报当地建委进行了备案。乙公司进场施工之前，甲公司以钢材等建材价格持续下降为由，与乙公司反复磋商，双方达成了乙方在工程总承包价的基础上让利5%的意见，并重新签署了一份施工合同作为乙方进场条件。新合同价比原合同的总承包价款降低120万元，但未到当地建委备案。工程竣工后，双方因工程结算发生争议而诉至法院。乙公司要求按照老合同结算工程价款。 一黑白合同的法律风险与对策 1、黑白合同的表现形式 2、法律风险 《招标投标法》、《建设工程价款结算暂行办法》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：“以备案的中标合同为准 ” 3、防范对策 有利的新的施工合同、补充协议要及时到建设主管部门备案，以防止出现对己不利的黑白合同 【案例10】2003年乙建筑公司在甲地产公司举行的酒店项目施工招标中一举中标。但双方签约时，甲公司要求乙公司前期垫资1000万元施工，乙公司考虑到这是一个工程总额近5000万元的大合同，能拿到手不容易，于是就同意了甲公司的要求，并要求约定垫资年利率为6％。甲公司认为反正垫资条款为无效条款，约定利率也无妨，于是答应了乙方的要求。然而垫资施工期结束后，甲公司因资金困难，未能偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉至法院，要求甲公司支付工程款并按约定利率支付相应利息，同时依据合同法和司法解释关于建设工程优先受偿权的规定，要求对该宾馆的进行拍卖优先受偿。 二开发商该如何约定垫资施工 Q：垫资条款是否有效？ 【风险分析】 《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》与最高院关于审理建设工程施工合同纠纷的司法解释有矛盾——对垫资和垫资利息有约定 应支持 【防范对策】 垫资施工条款并非无效条款，如果涉及垫资施工，对于发包方而言，可以在合同中不约定利息 * * 杨明律师 内容大纲 第一部分 房地产前期开发阶段 第二部分 房地产施工建造阶段 第三部分 房地产销售阶段 第四部分 物业管理阶段 一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险 三、项目转让的变通方式 四、合作开发 第一部分 房地产前期开发阶段 第一部分 房地产前期开发阶段 一、项目收购中的法律风险 （一） 直接收购项目方式 【案例1】 2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理邱源签订《某小区住宅项目转让协议》，并在支付了2000万元定金后，未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案，项目收购定金款亦未能追回。 （一） 直接收购项目方式 【项目标的风险】 1、项目标的现状风险。如地理位置、交通 条件、是否毛地、拆迁状况等。 2、项目合法性风险。 【防范对策】 （1）审查房地产项目的合法性。 （2）确认是否符合上述 法定转让条件。 （