2016中国商业地产观察之北京市商业地产市场细分研究（图文）.doc

2005中国商业地产观察之北京市商业地产市场细分研究（图文） 　　1.1宏观经济状况 　　北京市是中国的首都。其特殊的经济和政治地位为北京市的未来发展提供了有力的保障。从发展态势来看，北京经济的强势增长将持续伸延至2008年以后。北京市人民生活已开始进入富裕阶段，居民的个人收入亦会随着经济的增长而递增，预计市民将有更多可支配的收入去追求更愉快及多元化的生活方式。 　　过去二十多年，北京经济增长迅速。如图1.1所示，除1998年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在1990至2003期间一直都有近两位数字的稳定增长。2004年，北京的国内生产总值达4 283亿元人民币，较上年上升13.2%，持续5年保持了10％以上的高增长。 　　 图1.1：北京市国内生产总值1990－2004 　　资料来源: 2004年北京统计年鉴及相关统计数据 　　在北京市第十个五年计划中，市政府预期北京市在2001至2005内的国内生产总值将维持在每年平均增长9%的水平，实际的增长情况要高于计划。这些都有利推动商业零售业的发展。 　　1.1.1产业结构 　　目前，北京市产业结构趋向高级化，第三产业（即服务业）已成为全市经济的主要组成部份，其生产值占全市国内生产总值的61.6%，初步达到原有的2010年规划目标；第二产业（主要包括制造业）占全市国内生产总值约35.8%。 　　北京市第三产业持续增长将有利于零售业这个主要组成部分的长远发展。另外，北京市政府希望将高新科技产业的比重提高到占整体国内生产总值的15%以上。 　　1.1.2人均国内生产总值 　　人均国内生产总值是评估一个地区的居民个人财富的有力指针。图1.2 显示在1990至2004年间，北京市人均国内生产总值从1990年的￥4 878，迅速增长到2004年的￥36 832（约折合4 454美元），平均年增长率达到15.6%。 　　 图1.2：北京市人均国内生产总值1990－2004 　　资料来源: 2004年北京统计年鉴及相关统计数据 　　国际经验表明，当一个国家或地区人均GDP达到3 000美元时，经济发展处于加速成长阶段的初期，在人均GDP达到10 000美元前，有一个较长的经济高速增长时段。该时期的经济发展往往体现出一些规律性的特征：第一是国民经济持续快速增长，表现在总体经济保持高速增长，人均GDP水平加快提高；第二是经济结构进一步优化升级，表现在产业结构趋向高级化，工业化水平进一步提高，城市化在第三产业推动下进一步发展；第三是经济增长质量改善，主要表现在经济效益水平明显提高，经济增长的稳定性明显增强。 　　鉴于国内外经济增长的一般走势，北京经济增长将进入一个新的时期，结合北京市经济增长变化轨迹，今后5－10年北京经济将表现出快速、稳定的特征。 　　1.2城市发展规划 　　《北京城市总体规划（2004-2020年）》修编已经基本结束，规划指明了北京未来16年的发展方向，对人口、空间、交通、市政、绿化、旧城保护等各项重要问题做出了解答。根据该规划，未来北京的发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念。 　　本次规划在对新时期北京的发展进行全面规划的基础上，针对城市发展面临的“瓶颈”问题，着力突出新城规划、交通与基础设施规划、生态环境保护规划和历史文化名城保护规划四个重点内容，同时对城市安全问题和京津冀区域协调发展问题进行重点研究。规划委还聘请吴良镛、周干峙、江泽惠、李京文、周一星等著名专家，开展了城市社会发展问题、人口与就业问题、住房与社区发展等27项专项研究。 　　1.2.1“两轴－两带－多中心” 　　规划再次强调了“两轴－两带－多中心”的新型城市空间结构，两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴，两带指东部发展带和西部发展带。传统中轴上包括奥运公园、南苑两个重要功能区；东西轴上有石景山综合文化娱乐区、石景山体育文化区、商务中心区、传统运河四个重要节点。 　　“多中心”包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、商务中心区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8大城市职能中心区。据介绍，这里将建成服务全国、面向世界的城市职能中心。 　　1.2.2确立国际大都市地位 　　2004年至2008年，率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本框架；2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市地位；2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。中心城人口规模控制在850万人以内 　　2020年，北京市总人口规划控制在1800万人左右，年均增长率1.4％。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口45