第六章 房地产开发组织与管理教程教案.ppt

* * 第六章 房地产开发组织与管理 学习目标 1．房地产项目管理组织模式及工程管理模式； 2．房地产投资、进度、质量控制的概念和方法； 3．房地产风险管理的策略和方法； 4．房地产竣工验收条件和程序。 第一节 房地产项目管理概述第二节 房地产项目实施管理第三节 房地产项目合同体系第四节 房地产项目竣工验收 第一节 房地产项目管理概述 一、房地产项目管理组织模式 （一）组织形式类型 1．职能制组织形式 职员 职能主管 职能主管 职能主管 执行主管 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 项目协调 图6-1 职能制组织形式示意图 2．矩阵制组织形式 图6-2 矩阵组织形式示意图 职员 职能主管 职能主管 职能主管 执行主管 职员 项目主管 职员 职员 职员 职员 职员 职员 项目协调 3．项目制组织形式 图6-2 矩阵组织形式示意图 职员 项目主管 项目主管 项目主管 执行主管 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 职员 项目协调 （二）组织形式选择 从实际应用角度出发，职能制组织更适合于管理本地少量项目开发，本地多个项目或者异地项目开发情况下则会因为效率较低而造成大量决策堆积；矩阵制和项目制则更适合于本地多个项目或者异地项目开发管理。 二、房地产项目工程管理模式 工程项目管理模式是指将管理的对象作为一个系统，通过一定的组织和管理方式使系统能够正常运行，并确保实现目标。常用的工程管理模式有以下几种： 1．分阶段分专业平行委托方式 2．施工总承包方式 3．工程总承包方式 4．其他形式的承包方式 三、房地产项目工程监控模式 房地产开发项目基本的控制组织机制是自控和监控相结合。 自控是指项目管理主体自我控制，自我管理。自控者本身称之为自控主体。例如，施工单位对施工项目的管理与控制就是自控，施工单位就是自控主体。 监控是指与项目相关的干系人对项目所进行的监督、控制。监控者称之为监控主体。例如，开发商、策划单位、监理单位、设计单位、施工单位（总包对分包）、政府等对施工项目的管理与控制就属于监控，这些单位称之为监控主体 五、房地产项目建设流程 第二节 房地产项目实施管理 项目实施管理就是在一定资源约束条件下，为达成项目投资、进度、质量等目标而采取的各种管理手段，开发商的管理是工程建设管理的核心。 一、项目投资控制 （一）投资控制的概念 项目投资控制是指要在批准的预算条件下确保项目保质按期完成，也就是在项目投资形成过程中，对项目所消耗的人力资源、物质资源和其它费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将发生和已发生的偏差，把各项费用控制在计划投资的范围之内，保证投资目标的实现。 （二）投资控制的原则 1．投资最优化原则 2．全面投资控制原则 3．动态控制原则 4．目标管理原则 （三）投资控制的关键环节 1．项目可研阶段，确定项目总投资控制指标 2．设计阶段，开展设计优化，推行限额设计 3．招投标阶段，实行清单招标，严控合同条款 4．材料设备采购阶段，选择高性能、低价位产品 5．妥善处理设计变更、严格控制进度款支付 6．工程竣工验收阶段，严格审查工程决算 二、项目进度控制 （一）进度控制的含义 工程建设进度控制是指对工程建设项目的全过程实施进度控制，为此而进行的规划、监督、检查、协调及信息反馈等，以保证项目在预定的期限内建成并交付使用。 （二）进度控制的要点 一是总承包和专业承包的界面划分问题。 二是甲供材不能对工程的进度造成影响。 三是工程进度款不要成为施工单位推托工期延迟的借口。 再者，专业分包的选择应充分做好计划，不能因此影响工程进展。 （三）进度监测与调整 1．进度监测的系统过程 （1）进度计划执行中的跟踪检查 （2）实际进度数据的加工处理 （3）实际进度与计划进度的对比分析 2．进度调整的系统过程 （1）分析进度偏差产生的原因 （2）分析进度偏差对后续工作和总工期的影响 （3）确定后续工作和总工期的限制条件 （4）采取措施调整进度计划 三、质量控制 （一）质量控制的含义 开发商在项目由开始到结束的整个过程中实施全过程动态质量控制，使每阶段的产品都能达到企业目标、市场需要和客户满意。质量控制是在明确的质量目标和具体的条件下，通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督，进行质量目标的事前预控、事中控制和事后纠偏控制，实现预期质量目标的系统过程 （二）质量控制的原则 1．系统化原理 （1）全过程管理。 （2）全企业管理。 2．PDCA循环原理 A P C D A P C D A P C D A P C D 达到新的水平 改进（修订的标准） 维持原有水平 A P C D 图6-11 PDCA循环 （三）质