上海农工商房地产战略建议报告_华燕置业_P_公司发展战略_政策解析.ppt

PART-4 房地产市场概况 成交量研究 1、杭州受楼市调控影响最大，2010年成交量减少55%；其次是厦门、苏州、上海，同2009年相比成交量减少4成左右。 2、无锡受2010年调控影响最小，成交量只减少12%。 成交价格研究 1、一、二线城市中，杭州房价涨幅最快，上海有滞涨趋势。 2、三、四线城市中，台州、湖州、衢州三个城市房价有明显上涨趋势。 来源：《全国各大城市房价报告》 无锡 台州 湖州 衢州 从房地产市场角度看，值得介入的城市有4个 PART-5 2011年限购令细则 城市 出台时间 二套房首付不低于60% 贷款利率不低于基准利率1.1倍 停放三套房贷 停放三套公积金贷 限购 调整税收优惠政策 房产税试点 土地增值税清算稽查 增加土地住房供给 惩罚违规房企 落实地方政府责任 全国 1月26日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 上海 1月31日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 南京 2月19日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 宁波 2月20日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 无锡 2月20日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 厦门 2月20日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 国八条细则 除了上海增加了房产税征收，南京、宁波、无锡、厦门的地方细则与“国八条”一致。 城市 出台时间 限购时间 限购范围 限购项目 本市户籍居民可购套数 非本市户籍居民可购套数 程度 原有1套 原有≥2套 原有0套 原有≥1套 上海 2月1日 暂定 全市 新建 二手 1 0 两年内累计纳税1年以上购1套 0 严 南京 2月19日 暂定 市区 新建 二手 1 0 纳税1年购1套 0 中 宁波 2月20日 暂定 全市 新建 二手 1 0 纳税1年购1套 0 中 限购细则 1、样本城市中，只有上海、南京、宁波出台了限购细则，上海对于非本市户籍居民的购房条件较为严厉。 2、 南京限购范围仅仅是本市市区，对于整体楼市影响较小。 3、 影响程度：上海＞宁波＞南京 南京 无锡 苏州 从政策调控角度看，虽然被限购但仍值得介入的城市有3个 PART-6 结论 值得介入的二线城市：南京、无锡、宁波、杭州、厦门 值得介入的三线城市：常州、南通、镇江、嘉兴 值得介入的四线城市：连云港、马鞍山、盐城、宿迁、衢州 研究结论一 介入标准 二线城市 三线城市 四线城市 人口增长率 ≥0.8% ≥0.5% ≥0.5% GDP增长率 ≥8% ≥12% ≥12% 人均GDP（美元） ≥10000 ≥5000 ≥3000 房地产开发投资额增幅 ≥10% ≥15% ≥10% 城镇居民人均收入（元） 25000 20000 15000 地价涨幅 20% 15% 10% 房价涨幅 10% 15% 25% 研究结论二 返回 * * * 城市 城市类型 所属省份 常州 三线强 江苏省 南通 三线强 江苏省 绍兴 三线强 浙江省 台州 三线强 浙江省 镇江 三线中 江苏省 泰州 三线中 江苏省 扬州 三线中 江苏省 淮安 三线中 江苏省 徐州 三线中 江苏省 金华 三线中 浙江省 湖州 三线中 浙江省 嘉兴 三线中 浙江省 舟山 三线中 浙江省 样本城市——三线 城市 城市类型 所属省份 盐城 四线强 江苏省 马鞍山 四线强 安徽省 连云港 四线中 江苏省 宿迁 四线中 江苏省 丽水 四线中 浙江省 衢州 四线弱 浙江省 样本城市——四线 PART-2 宏观经济概况 人口增长——一线、二线 城市 2008年户籍人口（万人） 2009年户籍人口（万人） 人口增长率 上海 1371.04 1379.39 0.61% 南京 624.46 629.77 0.85% 杭州 677.64 683.38 0.85% 宁波 568.09 571.00 0.51% 苏州 629.75 633.29 0.56% 无锡 464.20 465.65 0.31% 厦门 173.67 177.00 1.92% 合肥 486.74 491.43 0.96% 1、 在所有的一、二线城市中，厦门市户籍人口增长最快，人口规模的加大意味着住房需求的提升。 2、 合肥市人口增长率仅此于厦门，无锡市户籍人口有滞涨趋势。 城市 2008年户籍人口（万人） 2009年户籍人口（万人） 人口增长率 常州 358.74 359.8 0.30% 南通 763.72 762.66 -0.14% 绍兴 437.06 437.74 0.16% 台州 574.06 578.47 0.77% 镇江 268.77 269.9 0.42% 泰州 500.89 503.98 0.62% 扬州 459.79 458.8 -0.22% 淮安 536.91 534.16 -0.51% 徐州 946.86 9