北京远洋万和城地产项目经营计划DOC年.doc

远洋·万和城 项目经营计划 2008年2月25日 目录 1. 项目概况 4 1.1 项目决策背景 4 1.2 项目区位 4 1.3 项目总平面 5 1.4 项目主要规划条件 5 1.5 项目资源状况 5 1.6 股权安排 6 2. 项目战略性安排 6 2.1 项目特点 6 2.2 战略定位 6 2.3 项目资源销售与持有意见 6 2.4 公司期望回报 7 2.5 公司资源投入与专业支持 7 2.6 主要工作安排 8 2.7 风险提示 8 2.8 项目计划管理职责分工 8 3. 项目定位 8 3.1 市场定位 8 3.2 客户定位 9 3.3 产品定位 9 3.4 营销策略 9 3.5 项目卖点 10 3.6 开盘计划 10 3.7 市场部职责分工 11 4.项目前期计划 11 4.1 前期工作计划 11 4.2 前期工作职责分工 12 5. 项目设计计划 12 5.1 产品配置 12 5.2 设计工作计划 13 5.3 项目设计费用 14 5.4 项目后续设计管理要求 14 5.5 规划设计职责分工 14 6. 项目建设计划 15 6.1 项目建设计划 15 6.2 项目建设职责分工 15 7. 项目营销计划 16 7.1 推广策略 16 7.2 定价策略 16 7.3 营销节点 16 7.4 销售计划 17 7.5 项目营销需其他部门配合的重点工作 17 7.6 项目营销职责分工 18 8. 经营性资产 19 8.1 经营性资产定位 19 8.2 经营性资产效益测算 19 8.3 经营性资产重要节点工作 19 8.4 经营性资产工作职责分工 20 9. 项目成本控制 20 9.1 总成本目标 20 9.2 项目招标计划 21 9.3 工程成本执行情况及资金计划 22 9.4 成本控制职责分工 22 10. 项目经济效益分析及资金计划 23 10.1 项目整体效益分析 23 10.2 分年度效益分析 24 10.3 项目现金流量分析 24 10.4 项目融资计划 24 10.5 财务工作职责分工 25 11. 项目人力资源计划 25 11.1 组织架构设置 25 11.2 人员编制及成本预算 26 11.3 人力资源工作职责分工 26 12. 客服工作（含物业管理）计划 27 12.1 客服（含物业管理）工作主要节点计划 27 12.2 客服（含物业管理）职责分工 27 13. 项目重点工作与风险因素 27 13.1 市场风险 27 13.2 政策与法律风险 28 13.3 规划条件限制 28 13.4 立项工作 28 13.5 奥运因素 28 1. 项目概况 1.1 项目决策背景 远洋?万和城项目于2006年11月15日经公司项目开发委员会第十三次 A1、D地块 C地块 公寓 文化娱乐中心 商业街 主体综合楼 商业裙房（四层以下部分） 写字楼（四层以上部分） 开工 2007.8 2007.8 2007.8 2007.8 2007.8 2007.8 2008.1 封顶 2008.3 2007.11 2008.3 2007.12 2007.11 2008.2 2009.2 外立面 2008.6 2008.2 2008.6 2008.2 2008.2 2008.6 2009.8 完工 2008.12 2008.6 2008.12 2008.6 2008.6 2009.11 可行性研究报告项目效益水平测算： 表2：远洋?万和城项目可行性研究报告项目效益水平测算 物业类型 AB地块住宅及车位、C地块公寓（销售部分） C地块商业、办公及文化活动中心（持有部分） 效益指标 收入利润率 12.09% 内部收益率 16.11% 租金水平假设（元/天/平方米）：商业7.5，办公6，文化活动中心3.8。 项目整体内部收益率14.19% 1.2 项目区位 远洋?万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。 图一：远洋?万和城项目区位图 1.3 项目总平面 其中，A地块为住宅，A1地块为幼儿园，A2地块为消防用地；B地块为住宅，包括文化活动站、开闭站和医疗服务站；C地块为公建，包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓；D地块为小学用地。 图二：远洋?万和城项目总平面 1.4 项目主要规划条件 表3：远洋?万和城项目主要规划条件 项目 指标 用地性质 居住、商业金融、公共设施 规划占地面积 16.6公顷 总建筑面积 44.69万平方米 其中：地上建筑面积 31万平方米 地下建筑面积 13.69万平方米 容积率 2.88 建筑限高 A、B地块60米、C地块80米 70/90政策限制 受限 1.5