万科佛山大坦沙项目前期招标提案经纬_2009年.pptVIP

区域市场情况 2008年荔湾区均价大幅超越全市均价 自06年开始荔湾区每年均价涨幅持续超过全市水平 竞争区域 老荔湾板块 主要潜在项目概况 约500套 2009年 元邦地产　 以大户型住宅单位为主 总建68139平米 文昌北路 元邦福布斯顿/元邦明月星辉 6栋，其中5栋住宅，1栋公寓，380多套单位 2010年 德谊地产 86-165 ㎡ 总建11万平米 龙津西路 龙津华府 333套 2010年 联成地产 / 总建46494平米 龙津中路 汉国置业龙津中项目 2栋住宅 2009年 宏新地产 85-145 ㎡二房-四房 占地6819平米 光复北路 宏新光复北项目 预计货量 预计 推出时间 发展商 户型 规模 位置 项目 老荔湾板块 个盘分析—富邦名寓 开发商：丽丰控股有限公司 物业类型：高层洋房、小高层洋房 项目地址：广州市中山七路与光复路交界 占地面积：约0.74万平方米 总建筑面积：7.4万平方米 在售组团： 1、2、3座的余货 开盘日期：2008年7月5日开卖,当天销售33套 现售价格： 13000元/㎡ （带2200元/㎡精装修） 物业管理费：1.96元/㎡ 配套设施：大型市场、空中花园、会所、泳池 老荔湾板块 个盘分析—富邦名寓 36% 87 174㎡ 106㎡ 三房 100% 42% 22% 比例 243 102 54 套数 —— 110㎡ 70㎡ 最大值 —— 84㎡ 53㎡ 最小值 合计 两房 一房 户型 在售户型 销售情况：共243套住宅，08年7月开卖以来，已售150套，余93套，由于高层定价过高，2座18楼以上单位余货较多。 老荔湾板块 个盘分析—和黄·逸翠湾 开发商：和记黄埔地产（广州番禺）有限公司 物业类型：高层洋房 项目地址：广州市荔湾区黄沙大道8号 占地面积：7.1万平方米 总建筑面积：42万平方米 在售组团： 主推A7,A8栋及A1,A2余货 最近开盘日期：二期2008年12月6日 现售价格： 16000元/㎡ （送豪华装修） 物业管理费：3.8元/㎡ 配套设施：大型住客会所及4层大型现代主题式购物商场 老荔湾板块 个盘分析—和黄·逸翠湾 1% 4 289.5 ㎡ 283.77 ㎡ 四房二厅 100% 63% 36% 比例 416 262 150 套数 —— 142.48 ㎡ 103.93 ㎡ 最大值 —— 129.29 ㎡ 88.43 ㎡ 最小值 合计 三房二厅 二房二厅 户型 在售户型（ A7,A8栋 ） 设计风格方面偏向于港式设计，主打的户型是目前市场上的主流的三房户型，但户型设计上没有太大的创新性，而且部分户型的转角位较多，影响居住舒适性和实用性。 老荔湾板块 竞争分析小结 老荔湾板块在售货量仅1700多套，但和黄逸翠湾已占1400套，故可见老荔湾的货量供应有限； 在售项目中，大多项目为高档定位，如新城市逢源、和黄逸翠湾，面积大、总价高，与本案定位有一定错位； 潜在项目中，上市时间相对较早的项目包括富力君湖华庭、流花君庭，也为高档定位，而荔景华庭的产品质素欠缺，贵贤上品则预计多为地铁公司内部消化。 可见与本案具备同等质素的项目在老荔湾板块较为稀缺 11-15栋尾货 御湖天下D6、D7、 D8栋 在售组团 货量 发展商 现时售价 （元/平方米） 户型 项目 84 越秀城建 6800-8500 二房70多㎡ 三房 101-114㎡ 岭南雅院 207 富力地产 10000 （2500装修） 两房72- 86㎡ 三房90- 98㎡ 富力桃园 罗冲围—同德围板块 主要在售项目概况 主要潜在项目概况 11000 预计售价 （元/平方米） 共1800多套单位，首期约300多套 09年10月 越秀 城建 二房70 ㎡ 小三房90 多㎡ 总建22万 水泥厂地块 岭南湾畔 预计货量 预计 推出时间 发展商 户型 规模 位置 项目 罗冲围—同德围板块 个盘分析—富力桃园 开发商：富力地产 物业类型：高层洋房 项目地址：罗冲围增槎路高桥大街直入500米； 占地面积：33.3万㎡ 总建筑面积：83万㎡ 容积率：2.67 最近开盘日期：09年春节 在售组团：御湖天下D6、D7栋 现售价格：约10000元/㎡（2500装修） 物业管理费：2.9元/㎡/月 配套设施：幼儿园、小学、中学、主题公园、超市、银行、商业街等 罗冲围—同德围板块 个盘分析—富力桃园 100% 37.5% 62.5% 比例 464 174 290 套数 —— 98.63㎡ 86.66㎡ 最大值 —— 90.63㎡ 71.9㎡ 最小值 合计 三房 两房 户型 在售户型(D6、D7) 现售户型为80㎡左右的两房，和90㎡的紧凑型三房产品为主。其中两房单位占此次推售产品的6成以上。 户型紧凑实用，虽然三梯八户，但设计方正，且户户