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现有别墅市场媒体战术运用分析 以杂志为主要媒体的 “橘郡” 橘郡推广的最大特点是杂志媒体的大量运用，《生活速递》、《目标》以及高档俱乐部直投…种类异常丰富的同时，还创造了不少杂志宣传的新形式，例如：“刊中刊”、“本中本”等。 同时，橘郡的推广也辅助以报纸和户外路牌形式。 以户外为主要媒体的 “观唐” 观唐以户外为其主要的投放媒体，不仅数量很大，而且目前正在持续增加中。 其主要的辅助手段为短信和杂志媒体。 以广播为主要媒体的 “万万树” 万万树最主要的宣传载体为路牌和广播，其中广播的投入量非常大，覆盖交通台、音乐台等多个频道的多个时段。 三大媒体综合运用的 “纳帕溪谷” 纳帕的宣传载体主要有三个： 1、路牌 2、杂志：〈生活速递〉、〈安家〉 3、报纸：〈参考消息〉、〈北京青年报〉 方 案 B 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQPART 03 媒介策略 亚澜湾整合推广解决方案 Strategy Ad. Planning PART 01 策略简析 项目概况 Item Survey ?潮、白河交汇金角，全独栋生态别墅区，容积率为0.15，属 同类型项目领先高值。 ? 65.7万平米精华水域，54万平米私家领地，90%超高绿化 率，30000平米至尊水岸配套。 ?10000平米白金会所，2000平米公共服务空间，5A级酒店式 物业管理，园区无线宽带上网。 位置 非传统别墅区，京承路的开通，拉近项目到市区的距离，有助于本区域作为高档别墅区的市场地位形成。 提纯产品核心竞争力 Product points 提纯产品核心竞争力 Product points 园林景观 整体规划布局合理，容积率极低，栋间距大。 园林景观非常丰富，私属天然湖、荷塘、跑马场、运动会所，私属绿荫堤岸等，形成其他项目无可比拟的特色景观带。 提纯产品核心竞争力 Product points 价格 本案具有较高的总价，虽然可以通过宣传推广，突显项目的性价比 优势，但沦陷于价格层面的竞争并不是我们希望看到的。 产品设计 本案产品的建筑形式具有相当的创新性与差异度，尤其在布局和内庭院设计上充分体现了建筑的价值。 自然景观 潮、白河交汇金角，邻近南山滑雪场，绿色植被、自然景观资源丰富。 消费心态/阶层意志 本案的独特生态环境及设计理念，与消费者进行精神层面的沟通，满足消费者的精神需求，是提升价值，建立本案心理认同的重要方面。 形而上的精神诉求 形而下的产品细节诉求 对于别墅面对的高端客群 一方面，他们需要满足自身居住、生活品质的需求； 另一方面，他们也需要建筑精神层面的交流和沟通，满足心理上的尊崇和优越。 出路——— 在差异化产品价值体系的基础上 建立标志性别墅生活价值体系。 产品竞争力 产品自身条件 位置优势 区域价值 自然资源 本案 整体风格布局 建筑空间 纳帕溪谷 万万树 易郡 庭院特色 观唐 院子 优山美地 标志性别墅生活价值体系的建立 中式庭院和西式别墅的产品形态比较 社交区 私密区 家庭区 服务区 起居 花园 花园 花园 花园 内宅外园，以厅为中心，西方开放模式 正房 起居 私密区 西厢房 家庭区 东厢房 家庭区 倒座 服务区 四合院 高墙 高墙 高墙 高墙 内院外墙，以院为中心，中式封闭模式 上层社交区 家庭区 私密区 尊贵服务区 90%绿化 3公里河岸 数不尽翠鸟白鹭 8.7万平米天然湖 1.7万平米湖心岛 依山傍水，以自然为中心，亚澜湾 “打破度量衡，改变参照系” 强调“以我为主”，高调入市， 树立原生别墅品牌地位，进入无竞争领域。 在目前的别墅市场上，同质化产品在推广层面上往往落入概念雷同的通病，譬如同样都有生态环境，总跳不出“山水”概念的奢豪窠臼，以至于受众对“山水、生态、自然”等等概念麻木以至熟视无睹，对类似的概念产生免疫抗性。 亚澜湾拥有得天独厚的自然生态环境资源，且在市场上亮相时间过长，要消除推广形象疲劳的影响并消化一期所剩的尾房，在推广费用的限制下，如果继续“山水”概念推广，难免容易将广告埋进市场，而收效甚微。 从别墅概念挖掘产品价值 别墅:在郊外或风景区建造的供休养用的园林住宅。 ——《现代汉语词典》第5版.商务印书馆 从以上分析得知，亚澜湾属于典型的符合真正别墅概念的别墅，这，才是亚澜湾的真正价值所在，也是本策略的核心思想： 原生的奢侈 由原生的奢侈推导深化出亚澜湾的精神属性定位: 自然而然 原景别墅 定位阐释:自然而然,指不经外力作用而如此。事