辽宁抚顺乐嘉ALL项目形象定位业态规划报告.doc

辽宁抚顺乐嘉ALL项目形象定位业态规划报告 乐嘉的兴旺制造财富机会， 让乐嘉兴旺是我们的智慧！ 卷首语 报告目录 项目系统定位 1 项目客群定位 2 项目形象定位 3 项目商圈定位 4 项目业态定位 5 一、项目深层次(SWOT)分析 确定项目的资源优势和缺陷 了解项目所面临的机会和挑战 把控项目未来的发展 项目系统定位 分析上需要考虑种种繁多交叉的因素存在着很多的难点与较大的难度 集购物、休闲、美食、娱乐、运动、接待、服务、居家于一体 传统的SWOT分析已经满足不了这个项目的需求分析 必须要进行深层次的SWOT分析 本项目不是单纯意义上的商业项目 商业综合体项目 SWOT 分 析 社会因素 企业因素 项目因素 竞争因素 深层次（SWOT）分析 城市竞争能力优势——35个特大城市之一 城市竞争能力优势 区位优势 抚顺发展的产业优势 ——中国的“匹兹堡” 　　抚顺经济主体是工业，在全市国民经济的比重一直占70%以上。目前，抚顺基本形成了煤炭、原油加工、电力、冶金、机械、化工等支柱行业。 城市竞争能力优势 抚顺发展的产业优势——中国的“匹兹堡” 改革开放以后，抚顺进行了产业调整，由原来单一的燃料、动力和原材料工业体系转变为成石油化工、冶金、机械、轻工、纺织等门类齐全、实力雄厚的综合性工业体系，石油炬制、特殊钢材、优质煤炭、工程机械、高压电瓷等在全国占有重要地位。 城市竞争能力优势 区域连动优势 中国经济最发达的辽宁中部城市群的区域内。 以抚顺为中心，车程以1小时为半径圆的辐射范围内，有沈阳、辽阳、鞍山、铁岭、本溪5市20个县。 涵盖2000万高收入群体，人口稠密，可支配收入高，消费能力与潜力巨大。 区位核心优势 区位核心优势 沈抚新城起步区，浑河为中心线,构建出“一带三区”总体空间布局： 一带为浑河景观带； 三区分别为： 核心区完成5平方公里商住组团开发，重点发展以金融、商住、办公、博览、研发等为主体的现代综合服务业； 产业区完成20平方公里开发，依托辽宁(抚顺)先进装备制造业基地，形成重型装备及配件产业、石化电力装备产业、煤矿安全装备产业、汽车零部件产业4大产业集群。 生态区完成5平方公里旅游开发，重点打造以自然生态、历史文化、休闲娱乐为主题的现代旅游业。 一带三区，高起点高标准规划新城 区域核心优势：辐射力强 向西 向东 周边 沈阳方向 抚顺方向 吸引力 辐 射 力 李石 辐射力 辐射力 吸 引 力 吸引力 整个新抚新城 区域核心优势 向西 沈阳方向 吸引力 辐射力 我被包围了！！！ 宗地优势 紧邻沈抚高速，拥有高速上唯一的商业街； 连接沈阳和抚顺。 在开发区的中心地位，是传统的商业聚集地，是本项目的地利条件。 立体交通枢纽，最优地块 Strength（优势分析） 各区域到达本项目交通距离及车程 交通优势 交通时间：1小时生活圈 Strength（优势分析） 项目地性为新城商业集中区 打造项目是政府形象工程的重点 把开发商的规划上升到政府形象工程的规划。 站在政府高角度的规划，可以让项目与李石，乃至整个新城的融合程度更高，这样就会更加吸引消费者，剔除消费者的陌生感； 宣传政府改造市场、改造项目地主要交通，这些改造的速度快，对项目将产生直接的影响，提升项目的美誉度、影响项目的知名度。 商业区 建设 目标 集约利用城市土地，提高土地利用效益 城市结构合理，产业布局得当 完善城市功能，成熟城市配套 提升城市形象，完成城市升级 项目优势 项目优势的核心是：项目的规模优势。 本项目体量大、规模也大、配套功能齐全等。最集中的体现就是规模效应和汇集效应； 从长远角度考虑，规模优势将会成为本案巨大的炒作点。 项目定位规划示意 新城发展战略带来的机会 区域商业发展规划带来的机会 居民消费结构升级的机会 主力店进驻的机会 Opportunity （机会分析） 沈抚新城发展的机会 2007年7月23日，在中共辽宁省委十届四次全会上，时任省委书记的李克强明确提出：“推进沈阳与抚顺的同城化发展，壮大辽宁中部城市群，打造东北亚最大的区域中心城市，让沈抚连接带成为中国经济新的增长极。” 省委、省政府开始全面实施沈抚同城化战略，沈抚同城化战略将是实现沈阳经济区一体化发展的重要突破口。 Opportunity（机会分析） 居民消费结构升级的机会 城市居民由市中心向新城区转移时代 农村户口转变城市户口时代 居民消费结构进入由吃穿为主层次递进到住行为主消费结构层次时代 居民生活水平提高、消费水平提高时代 市场需求总规模扩大 项目天时优势 商业规划升级的机会 区域县市经济发展规划升级 项目地块商业升级 居民生活水平提高、消费水平提高 主力店进驻带来的机会 大百货、大超市双主力店消费模式 本地固有消费模式