关于房地产公司项目管理范围及职能界定的探讨.docVIP

关于房地产公司项目管理职能 及范围界定的探讨 房地产开发企业是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的经济实体，又称房地产开发商。房地产公司作为项目的开发主体，即项目的业主，是控制项目的成本、进度、质量的主体，在整个项目建设、运作的过程中具有控制的决定权。业主的管理是开发项目管理的核心，尤其是对项目的成本控制和管理是整个控制的核心，是决定项目投资成败的关键因素，所以房地产项目工程建设的管理工作应该以业主方的管理为核心，严格遵守并履行法律、法规、行政规范、部门规章制度所规定的责任和义务。其管理的范围包括建设前期阶段、施工阶段、竣工验收阶段以及交付使用阶段（包括售后服务）。 一、外部管理职能 1、可行性研究报告、、建设工程项目的编制与报批 、建设工程项目选址意见、、住宅项目配套条件审核报批、负责工程预结算书的编制工作。在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。因此在具体的实施过程，设立相应的项目管理组织实施相应的项目管理任务或过程。 它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。项目管理有别于施工单位的项目。从行业上分施工单位属于生产性行业其产品是其所承包施工的建筑物属于技术服务性行业其工作是为提供工程的技术服务。而房地产开发公司的经营管理程序十分复杂,主要过程分为项目经济分析、征地拆迁、设计报建、工程建设、推广销售阶段。 房地产开发公司作为业主进行的业主项目管理, 房地产项目公司进行项目管理的前提是房地产公司必需具有很强的项目管理能力,否则的话项目公司就很难实行其控制项目的诸多职能。鉴于目前我国普通的房地产开发企业还普遍不具备项目建设全过程的管理能力,而且对施工项目管理和房地产项目管理概念不清，这样就很容易形成对成本的失控，从而倒置项目投资风险增大。所以项目公司的管理模式在国内也仅被少数大型房地产开发公司所采用。当然项目公司的管理模式作为一种先进的房地产开发管理模式在我国房地产开发中将具有十分广泛的应用前景。因此,我国的房地产开发公司在进行项目开发时,可以根据项目的实际情况和本企业自身的特点选择这一模式来提高对项目的监控能力,从而降低开发风险。 3