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房地产上市公司发展能力的财务综合评价 　　【摘要】 文章通过因子分析，建立企业发展能力的财务综合评价体系，选取了A股上市房地产公司的财务数据进行实证研究，最终得出房地产企业发展能力综合排名情况。 　　【关键词】 发展能力； 因子分析； 主成分分析； 财务指标 　　 　　一、引言 　　 　　（一）企业发展能力概述 　　企业发展能力是指企业未来生产经营活动的发展趋势和发展潜能，它是通过自身的生产经营活动，不断扩大积累而形成的。最终表现为能够不断为股东创造财富，不断增加企业价值。所以，发展能力是企业持续发展和未来价值的源泉，是企业的生存之本、获利之源。对企业发展能力的分析与评价有着很强的现实意义。 　　（二）研究房地产企业发展能力的重要性 　　房地产业作为国民经济的基本承载体，在整个国民经济体系中具有重要的地位和作用。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的健康发展是近年学界和业界关注的一个焦点，我国房地产业的发展与调控趋势，跟宏观经济及国家大政方针走向息息相关。所以，对房地产企业的发展能力评价就显得意义重大。 　　 　　二、因子分析的基本原理 　　 　　因子分析就是用少数几个因子来描述多指标或因素之间的联系，以较少几个因子反映原资料大部分信息的统计学方法，用数学模型来表示为： 　　其中X是均值为零、标准差为1的标准化变量。F为因子变量或公共因子。A为aij的因子载荷矩阵，因子载荷aij就是第i个原有变量和第j个因子变量的相关系数，即在第j个公共因子变量上相对重要性，aij绝对值越大，则公共因子Fj和原变量Xj关系越强。 　　在研究中，还需要了解公共因子Fj的方差贡献，即： 　　公共因子Fj的方差贡献反映了该因子对所有原始变量总方差的解释能力，其值越高，说明因子重要程度越高。 　　因子分析模型中有多种确定公共因子变量的方法，本文用基于主成分分析法来确定公共因子，具体步骤如下： 　　 　　三、实证研究 　　 　　本文所采用反映企业发展能力的财务指标借鉴于国泰安所提供的数据，并且考??到有些数据在实际中很难获得，所以主要选取了8个指标进行分析，具体见表1。 　　限于篇幅，本文选取了2006年15家房地产上市企业作为样本进行研究，分析结果如表2。 　　表2给出了KMO检验和Bartlett球度检验结果。其中KMO值为0.358，根据统计学家Kaiser给出的标准，KMO取值小于0.6，不太适合因子分析。Batrlett球度检验给出的相伴概率为0.000，小于显著性水平0.05，因此拒绝KMO检验，认为适合因子分析。 　　图1为公共因子碎石图。它的横坐标为公共因子数，纵坐标为公共因子的特征值。可见前面3到4个公共因子的特征值变化非常明显，因此说明提取3到4个公共因子可以对原变量的信息描述有显著作用。 　　表3是因子分析后因子提取和因子旋转的结果。第二列式因子变量的方差贡献（特征值），它是衡量因子重要程度的指标。第四列是因子变量的累积方差贡献率，可以看到前三个因子的累积贡献率达到了81.056%，用其来反映原指标的信息量可以认为是有效的，也就说原来的8个财务指标可以综合成3个公共因子。此处的分析结果和图1所表达的意思是相符的。 　　表4是按照方差极大法对因子载荷矩阵旋转后的结果。第一个因子主要体现在净资产收益率增长率的和净利润增长率。第二个因子主要通过可持续增长率、资本累积率和总资产增长率来反映。第三个因子则主要是由固定资产增长率、营业利润增长率和营业收入增长率来体现。 　　表5是因子得分矩阵。这是根据回归算法计算出来的因子得分函数的系数，根据这个表格可以得到因子得分函数： 　　F1=0.001X1=0.064X2+0.049X3+0.089X4+0.339X5 　　+0.368X6+0.11X7+0.358X8 　　F2=0.308X1+0.381X2+0.459X4-0.032X5-0.028X6 　　+0.2X7-0.012X8 　　F3=0.065X1-0.097X2+0.392X3-0.191X4-0.066X5 　　-0.03X6-0.568X7+0.515X8 　　把各个公因子的特征值占所提取特征值之和的比例作为权重进行加权求和得到房地产企业发展能力的财务综合评价指标： 　　Y=0.497F1+0.336F2+0.167F3 　　因子分析法得到的企业因子得分和综合指标值排名情况见表6。 　　通过对3个公共因子进行分析，可以得出万泽股份之所以综合排名第一，主要是因为净资产收益率增长率、净利润增长率、可持续增长率、资本累积率和总资产增长率的增长速度很快，但是营业收入和营业利润的增长却相对较慢，排在最后一名。由此可以