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物业税税负测算基于拉弗曲线视角的研究 　　【摘要】 未来开征物业税已经成为我国税制改革的必然方向。文章运用西方经济学家提出的税率和税收之间函数关系的模型即“拉弗曲线” ,分析得出我国房地产交易环节的流转税和所得税税种过多、税率过高,已进入拉弗禁区。目前房地产保有环节的税种过少,税率较低,可以开征房地产保有阶段的税种―物业税。对个人住房征税是物业税的税制设计中难度最大的部分,由此带来的家庭税负尤其敏感。对房地产拥有所有权的个人在规定年限内每年征收物业税,从而使房地产购买者的持有成本增加,文章运用供求均衡的分析方法,得出物业税的开征将使房地产市场有效供给量增加 、无效需求量减少,抑制房价泡沫,实现房地产市场供需结构的理性回归。文章以哈尔滨为例,对个人住房征收物业税税负进行测算,设定了相关参数,运用统计分析法测算中等收入家庭在不同税负下相应的税率变化。最后,从居民家庭税负变化角度,提出对个人住房征收物业税的具体实施时间及步骤。 　　【关键词】 物业税;税负;测算;拉弗曲线 　　 　　一、拉弗曲线及其对物业税应用的分析 　　(一)拉弗曲线基本内涵 　　美国供给学派经济学家亚瑟?拉弗运用现代经济计量方法对税收负担、税基、税率和经济之间的关系进行了形象描述,建立了一个反映税率和税收之间函数关系的模型,这就是著名的“拉弗曲线”。拉弗曲线是一条上凸的曲线(图1),图中横轴代表税率水平,纵轴代表税收收入。 　　(其中:E点代表最佳税率点,A、A、B、B代表不同的税率,A与A税收收入相同;B与B税收收入相同;) 　　该图说明:1.在税率为零时,政府没有税收收入;如果当税率为 100%时,意味着人们要把全部收入用来纳税,政府会因为无人愿意工作和投资而税收收入为零;2.当税率为B或者 B时,表明很低或很高的税率所产生的政府税收收入相同;3.如果税率B点提高到A点,税收水平会随之提高。如果税率从 B点降到点 A,也就是政府减税,那么税收收入也会增加;4.E点是最佳税率点(但不是50%),在此点上,政府税收收入达到最大化E。偏离这点,无论税率提高或降低,都会减少税收收入。供给学派把E-EF部分称为“税率禁区”,当税率进入禁区后,税率与税收成负相关的关系,在此情况下要恢复经济增长势头、扩大税基就必须降低边际税率。 　　(二)“拉弗禁区”与我国房地产税制 　　目前,我国房地产税制涉及的税种达10种。结合房地产业自身特点,可以将它们分为三类:第一类是房地产流转税类,它是在房产或土地经营、交易过程中课征的税收,涉及到印花税、契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税等税种;第二类是房地产保有税类,它是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收,一般根据房地产的占有形态,即土地、房产或房地合一的不动产来设置,涉及的税种有房产税、城镇土地使用税等税种;第三类是房地产所得税类,它是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收,涉及的税种有土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种(见图2)。 　　目前,房地产保有税类仅两个税种是对城市房地产征收的,这些税种不仅设置的税率较低,而且都具有较大的免税范围,使得房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值1.5%-2%左右。而房地产流转税类和所得的9个税种是对房地产交易过程征收的,这些税种的税率设计虽各不相同,但却造成了房地产交易过程整体税率过高(主要有:营业税及附加税5.65%,契税3%-5%,土地增值税30%-60%,所得税 25%),交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右。这种现象直接导致了税率与房地产税收之间并非呈线型增长关系,税收收入增长与经济发展不同比例。 　　我国房地产税制的这种现象可以解释为: 　　第一,我国房地产交易环节的房地产流转税类和所得税类税种过多、税率过高,进入了拉弗禁区,即图1的E-EF区域,可以用 B点禁区,此时税收收入处于较低水平,应该利用政策手段降低税率,使税收收入达到 A点甚至E点。因此,我国进行房地产税制改革应选择合并房地产交易环节的税种,并降低税率。 　　第二,我国房地产保有环节的税种过少,税率较低,可以用图1中 B点来表示,应该引进税种并且扩大税基。因此,可以在我国引进房地产保有阶段的税种――物业税。 　　 　　二、开征物业税对房地产市场的影响 　　由于物业税开征后,将合并现行的土地增值税及开发环节相关收费到房地产保有环节,因此开发环节的税费将得以减少,从而降低房地产商的开发成本。开发成本的减少,使得房地产商相同投入资金能实现更多的房地产供给。同时,由于物业税将实行对所有房地产拥有者在规定年限内每年征收税金,增加房地产保有环节税费,使得房地产购买者的持有成本增加,从而使购买者更加理性地根据自己的消费能力实行房屋消费,进而减少房地产的无效需求。无效