养老地产典型案例盈利模式及运营服务[全文].docVIP

台湾养老地产典型案例盈利模式及运营服务 【摘要】：2012年11月22-24日，由中国房地产业协会主办，中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“2012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。 上海群业咨询顾问有限公司总经理 郭玉群 各位女士、各位先生，大家下午好！礼拜五的下午三点半，我想大家都满累了，所有的听众很累，所以主讲的压力很大，所以大家可以动一下。 台湾作为中国领土的一部分，我们虽然被归到国际组，我们还是谈一下国内大陆的情况，再晚一点有我们公司的顾问邵总，他本身也在台湾机构经营20年的经验，他会谈得更细。我们关注国内未来的养老到底怎么发展，这也是未来几年我们公司在项目的操作上发展上非常关心的问题。这也是在座的开发商关注的问题。 我的演讲分为三个部分：针对国内养老的宏观市场谈一下我们的观点，知识面的东西我不花太多的时间去做阐释，包括各种养老宏观数据，大家参加过很多的论坛，到处都在谈这样的问题。 联合国推中国老年人口有很细致的报告，这张图是2011年，他们认为中国人口快幅度的成长开始发生，这件事情在我们实际操作项目的时候，的确发生这样的问题，我们2008年谈养老地产、养老产业，没有几个企业家、客户对这个概念有比较清晰的了解，真正几个大企业集团开始在2010年进入这个市场，2010年、2011年市场的脉动很强劲，到今年感觉到整个项目的爆发力是百花齐放，今年我认为是中国养老产业的启动元年，尤其现在已经11月了，明年开始各位会在市场上看到很多的项目。 这张图是我们2010年帮客户做的全国养老市场的预估，为什么放这张呢？我们是有一个论述的，包括奥美集团在2009年对中国老年人消费习惯做过很深入的报告，那时候平均测算国内老年人在2009年的时候，一年的自主消费金额25000块左右，我们那时候以一些投行包括奥美做了这样一个末新，这个模型的基础结论现在我们觉得不重要了，包括我们当初设定养老机构的平均费用是1500块，中国市场作为一个台湾同胞来国内发展这么多年，我感觉国内市场非常多元化而且发展非常快，两年前上海有600多家养老机构，3000块钱是大家心理认知的平均限度，可是各位可以看到，今年开始，上海和北京有很多超过7、8千块的养老机构出来了，而且经营效率还不错，一般的退休干部退休金5000块，养老机构收费的发展速度，在这两三年做了一些比较跳跃性的成长，大家都要做高端，高端的市场有多大？我重新整理了一下这个表格，我发现才两年的时间，中国对定价已经产生了很大的变化。所以反过来现在大家看很多的地产养老项目觉得不靠谱，可是也许两年三年回头来看觉得这件事情是可行的，会有一些发展。 所以，我们对整个宏观市场的确有我们自己的一些观点，大家看看下面这四个：第一我认为中国改革开放30年，从商业模式引进一直到20年前外贸模式发展，到10年前房地产业的大起飞，接下来中国面临的是人类历史上另外一个很大的变局就是中国人口结构和生活的改变，计划生育的父母在前两年迈入60岁，中国未来20年的家庭都只有一个孩子，他可能到北京、上海、香港、台北去上班，所以空巢老人的家庭结构改变是一个非常深层的部分，任何一个大的商机一定是这种生活结构的大改变所产生的，这也是为什么我们那么看好中国，如果就养老的产业发展来讲，因为人类从来没有这么老过，中国也没有这么老过，我们现在的确是迈入很独特的人类历史上的时期。 第二个就是重资产价值和服务管理价值，这也是国内发展上碰到的很有趣的现象，现在北京、上海的平均房价已经比台北、香港、洛杉矶的平均房价高，可是这几个地方的服务水平，我刚才谈了机构服务的收费比地方要低很多，在香港住养老院如果有政府补贴大概需要3000块，如果没有政府补贴，大概要13000块钱。台湾大概也是在10000块钱左右。所以国内愿意省钱买房子，可是我不一定愿意省钱去买服务，我们在做地产设计和项目设计的时候，这样的消费心态掌握是满关键的。当然国内消费心态变化很快，今年开始大家都在谈养老，CCTV前几天做了《明天我们会养老》，朱总还被邀请做了采访，所以中国的养老是在集中力气做大事。 第三个是国内的政策今年有很多的政策出台和变化，目前来看很多东西是偏向政府福利补贴的角度切入市场，以中国这么大的人口基数，13亿人口的基数，美国只有3亿人口，我们占地的土地面积是一样的，如果中国要实现美国梦，地球会有很大的压力，所以老年事业都要政府做补贴，政府会有很大的压力，所以现在无论是中央还是党都了解这样的情况，只是在找方法。这件事情从我们的角度来看，怎么去产生一个产业链的设计和逻辑？政策引导是非常关键的，这半年出台了非常多的政策，包括七月份出台的引导社会资本进入养老产业，都是指导性的原则，里面的很多东西在产业链的设计上我们觉得稍显不足，这可能是国