主流房地产商参与新农村建设并村项目必要性与可行性分析.docVIP

主流房地产商参与新农村建设并村项目的必要性与可行性分析 　　内容提要:建设社会主义新农村、推进城市化、统筹城乡共同发展,是新时期党和国家的战略。在过去的十多年城市化进程中,房地产商获益匪浅。然而,伴随社会形势和国家发展战略的转变,房地产商有必要实现从城市向农村的突围,积极参与新农村建设中并村集中居住项目。这不仅是开发商实现市场多元化的需要,也有利于统筹城乡发展和集约、节约利用土地,有助于建设小城镇、最终实现城市化。开发商参与并村集中居住项目,具备各方面有利条件。探索适宜的新农村集中居住实施模式,是时代对主流房地产商的召唤。? 　　关键词:房地产商;并村集中居住;背景;模式? 　　中图分类号:F291.3文献标识码:A文章编号:1003-4161(2010)01-0090-06 　　 　　一、城市化的辩证理解、金融危机与目前国内房地产业面临的挑战? 　　 　　我国的城市化早已启动,并成为了党和人民的意志,以及政府政策。这种趋势,不仅将从根本上改变我国数千年来农业立国的风貌,而且还具有重大的世界史意义:占全人类五分之一的中国人实现城市化,将从根本上促进人类的居住方式从分散型的乡村居住向集中型的城市居住转变。? 　　不仅如此,城市化还有利于人类文明的普及与提高。城市的集中居住有利于让更多的人享受现代文明的成果。同时,城市的集中居住缩短了人们彼此之间的空间距离,便于资讯的沟通与交流,又为当代文明的创新带来了便利。故此,对中国的城市化必须给予高度的评价和充分肯定。 　　 　　依据《中国统计摘要―2004》(中国统计出版社,2004版)编制。? 　　然而,农村居住作为人类历史上最早出现、并具有厚重积淀的居住方式,并不会因为城市的萌芽和晚近出现的城市革命而销声匿迹。即使在工业化业已完成、城市化已经进入成熟稳定期的欧美发达国家,农村聚落依然作为人类一种重要的居住方式存在着,只不过由从前居于主流地位的居住方式演变成了次要的居住方式而已。在人类社会发展的历史长河里,农村居住不会全部走进后台。那种认为城市革命后的农村居住不再有其价值的担忧,缺乏事实基础,也是不必要的。从欧美发达国家的经验看,农村居住仍然有其顽强的生命力。欧美国家的城市化在达到70%以后,一般都会以极低的速率缓慢发展,城市化率最终会稳定在80%上下,也就是说仍有二成的人口在农村居住。这说明了城市化并不会颠覆、涵盖、彻底吸收农村,农村居住有其合理性、必然性。考虑中国的特殊国情,在农村居住的人们会占人口较高的比例。? 　　在人口的城乡分布上,我国呈现出人口基数大、空间区域不均衡的特点。虽然人口的集聚能带来经济、社会、文化要素等的空间集中,从而产生规模效应和社会、文化意义上的裂变效应等,但必须明白,人口的集中居住必须有较强的人均经济实力作支撑。曾有经济学家提出要把中国八亿农民变为市民[1],愿望虽然美好,但在目前的中国缺乏实现的可能性。按照目前中国城市居民的生活标准、生存指数,绝大多数农民也是无法支付起变为市民这个成本的。多数农民工在城市挣钱后选择回乡,不是他们观念保守、陈旧,而是他们挣到的这笔辛苦费的购买力,在住房、医疗、教育、生活等支出都居高不下的城市里显得非常渺小。目前,我国的城市化率已达45%,但倘若继续提高,可能将有相当大的难度。? 　　其实,工业化与城市化之间并不是一种简单的线性相关。美国城市地理学家R. M. 诺瑟姆即认为,城镇化水平与经济发展之间是一种粗略的线性关系[2](P78～96)。譬如,由于中国的特殊国情不允许在大城市里存在贫民窟,所以,无论如何,必须适当考虑农村居住方式的现实意义及该种居住方式的渐进更新。从这个角度观察问题,城市化就不是驱使农民进城这一条路了。城市化还应为守望在农村的居民考虑如何让他们在原住地上居住得更好,实现农村城市化。城市和农村共建的双轮驱动型的城市化,才是一种稳妥的方法。? 　　在国家城市化政策的推动下,加上房地产业的巨大利润空间的存在,过去的十余年是我国城市房地产业高歌猛进、迅速发展的十余年,房地产投资力度不断加大。“进入21世纪后,我国城乡每年新建住宅13亿平方米左右;其中城镇每年新建住宅5-6亿平方米,住宅投资年均增长19.8%以上”[3]。下表为1994―2008的15年间全国房地产投资总额增长变化图(单位:亿元人民币)。 　　 　　资料来源:CEIC(见http://www.省略/Htmls/GenCharts/080829/11643.html,2009-12-29)等。 　　因此,“随着住房市场化改革的深入,目前中国城镇80%左右的住房交易,已经通过市场进行配置”[4]。最近数年提出的经营城市的概念,更为城市房地产业的发展加薪助炭。然而,这个让很多业内人士赚钱都赚得心惊肉跳的行业,在2007年金