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二套及以上住宅有偿续期对房价调控的作用 　　所谓住宅有偿续期，也称房屋产权有偿续约，是指住宅在法定70年使用权到期以后，采用有偿续约的方式进行续期。2009年3月，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》推出以后，其中一条，住宅70年后“根据国家有关规定自动续期”的提法，曾引起广泛的猜测和讨论。住宅是否有偿续期、如何续期，实际上是一个和土地所有权有关的话题。本文将尝试从土地所有权角度出发，探讨二套及以上住宅有偿续期对房价调控的作用。 　　 　　一、与所有权有关的调控才是最核心的调控 　　 　　我国从2005年开始陆续出台了各种调控政策，从“国八条”、“新国八条”，再到“国六条”、“新国十条”，不外乎都采用增加供应、调整结构、限制信贷、税收杠杆、限制交易、提高购房成本以及到目前的房价问责等方法。这些调控措施是属于宏观层面的政策性调控，未涉及到房价的根本性问题。 　　我国实行土地的社会主义公有制，土地属于全民所有或集体所有。任何单位或者个人“购买”的城市房屋只是部分的所有权(即对房屋建筑物部分的所有权)，而不是完全意义上的所有者。根据国务院有关规定，居住用地使用年限为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。《城市房地产管理法》第21条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定了建筑物的无偿收回原则：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。因此，土地使用权结束以后，国家完全有权利把土地连同地上物一并无偿收回。 　　如果国家严格执行这一规定，意味着我们购买的商品房只是一个使用权，它的价值量会随着时间的推移而直线下降，直至为零。 　　在经历了多次调控之后，房价“不降反升”，很重要的一个原因，是人们对房价会持续上涨的强烈预期。 　　只要政府明确投资或投机购买的商品房只是一个使用权，其价值会随着时间而逐渐减少，直至清零，便是降低房价上涨预期最有效的途径。而这不需要大量的修改相关法规或者政策，只要把《宪法》中规定的最根本的关于土地所有权问题在法规中体现，理顺产权关系，并在实际中得到真正落实，即可有效降低投资和投机购买的需求。在具体的操作中，可以在即将修改的《土地管理法》中留下操作空间，可以规定除居民首套自住房以外的住宅(即二套及以上住宅)，其使用期限届满以后，土地使用权连同地上附着物由国家无偿收回，或者采用当时的土地市场价格征收土地出让金，以市场价的价格有偿续期。 　　 　　二、二套及以上住宅有偿续期对房价调控的意义 　　 　　1.符合我国社会主义公有制的社会特征，符合《宪法》精神 　　根据《宪法》，城市的土地属于国家所有，土地的性质决定了所有权和使用权发生了分离。居民在购买商品住房时一次性缴纳的土地出让金，只是买了70年的使用权，也就是说居民购买的是土地上的附着物“房产”和有一定期限的“地产”，在合同中有明确的土地使用年限。土地使用权是有期限的，到期后国家可以收回。为体现我国社会主义的优越性，应允许公民拥有一套可以无偿续期的自住房产。 　　2.可以有效降低市场对房价上涨的预期，有效调控目前的高房价 　　如上所述，除了首套自住房产以外，其余投资或者投机的房产，其土地使用权以市场价格有偿续期或者由国家无偿收回。这意味着个人持有投资或者投机的房产到了一定的时间是不值钱的，如此可有效降低市场对房价上涨的预期，从而达到调控房价的目的。 　　3.有利于减少贫富差距，确保人人能够拥有一套“自有”住房 　　如果土地是“无偿自动续期”，则和土地私有性质差别不大，有钱人会大量购置房产，成为他们源源不断的固定财源。首套自住房可以无偿续期的政策如果实施，意味着每户人家只能拥有一套真正的产权房，多余的房产要么以合理的价格抛向市场，要么只能出租收取租金。这样拥有多套房产的人会把多余的住房推向市场，增加供应量；同时，没有房或者只有一套住房的人也不会担心未来买不起房，而赶早去“囤房”，有利于实现每一户人家的购房愿望。而且房价下降后，由于每户只有唯一一套产权房，贫富差距自然也就缩小。 　　 　　三、运用所有权调控的注意事项 　　 　　二套及以上住宅有偿续期属于所有权调控的范畴，具体操作中应注意以下几点。