物权法第十七章 节 宅基地使用权第十八章 节 地役权.pptVIP

第十七章 宅基地使用权 第一节 宅基地使用权概述 一、宅基地使用权的概念与特征 宅基地使用权，是指宅基地使用权人为建造住宅及其附属设施依法对集体所有的土地享有占有和使用的用益物权。宅基地使用权具有以下特点： 1．宅基地使用权的主体主要是农村居民 尚存在个别“农转非”的城镇居民或者因继承而获得宅基地的城镇居民，可以享有宅基地使用权。 2．宅基地使用权的客体限于集体所有的土地 3．宅基地使用权的目的限于农村村民住宅的建设 思考：宅基地使用权的目的是否应仅限于居住？ 4．宅基地使用人只能申请一处宅基地 《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。” 5。宅基地使用权取得上的无偿性 思考：宅基地使用权的取得应是有偿还是无偿？ 6。宅基地使用权没有期限限制 7．宅基地使用权的非流转性 思考：是否应允许宅基地使用权流转？ 现行法律禁止宅基地使用权的流转，权利人不得就宅基地使用权单独转让、出租、抵押，不得买卖、赠与、投资入股等。宅基地流转有两种例外： （1）继承。 （2）宅基地使用权随房屋所有权转让而流转。 根据国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。” 转让条件： （1）必须经过本集体组织同意； （2）只能与房子一起转让； （3）只能转让给本集体经济组织内的成员； （4）转让宅基地使用权的不得再申请宅基地； （5）受让方的宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，否则不得受让。 （6）此外，应当及时办理变更登记。 问题：我国担保法规定，宅基地使用权不能单独抵押，但宅基地使用权能否与房屋一并抵押呢？ 第二节宅基地使用权的变动 一、宅基地使用权的取得 （一）基于法律的直接规定 （二）集体经济组织依法审批无偿分配 三、宅基地使用权的消灭 （一）宅基地使用权消灭的原因 1．宅基地使用权的调整 2．宅基地使用权的收回 3．宅基地面积超标 4．宅基地因自然灾害灭失 根据《物权法》第154条前段的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。 5．宅基地使用权的抛弃 （二）宅基地使用权消灭的法律后果 1．对于宅基地因自然灾害等原因灭失的，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地 2．已经登记的宅基地使用权消灭的，应当及时办理注销登记 注意：宅基地使用权的变动并不采取登记生效主义。 第三节 宅基地使用权的效力 一、宅基地使用权人的权利 1．对宅基地的占有、使用权 2．对宅基地使用权进行有限处分的权利 3．对宅基地的使用权不受期限限制 二、宅基地使用权的义务 1．不得非法转让宅基地使用权 2．按照批准的用途使用宅基地的义务 3．按照批准的面积建造住宅的义务 4．接受政府统一规划的义务 第十八章 地役权 第一节 概述 一、地役权的概念 地役权，是指不动产所有人或使用人为了提高自己不动产的效益，而利用他人不动产的权利。 需要利用他人的不动产称为需役地，提供给他人利用的不动产称为供役地。 1．地役权的主体是不动产所有人或使用人 思考：不动产使用人的范围如何？ 不动产使用人包括土地承包经营权人、建设用地使用人、宅基地使用人。 一般认为还包括不动产租赁权人，但不包括借用人。 2．地役权的客体是他人的不动产 客体为供役地，亦即提供便利的他人的不动产。 不动产以土地为主，但也包括建筑物等其他不动产。 思考：地役权的客体是否仅限于“他人的”不动产”？ 3。地役权是为提高自己的不动产的效益而利用他人的不动产 所谓“效益”， 泛指开发利用需役地的各种需要 。使用、收益、排除、禁止等。 二、地役权具有以下法律特征 1．地役权的内容具有任意性 地役权的利用目的、方法、利用期限、费用及其支付方式、解决争议的方法等都由当事人通过地役权合同予以确定，地役权是有偿抑或无偿由当事人根据自愿原则约定。但地役权的内容，不得以其他各种独立的用益物权的内容为内容。 2．地役权的存在具有从属性 从属于需役地而存在。 （1）地役权不得与需役地分离而单独被让与。 地役权只能随需役地使用权的转让而转让，否则无效。 例如，甲为了自己房屋眺望方便，与乙房屋设定了眺望地役权，约定乙的房屋不得修建三层以下建筑，并办理了登记。后来，甲将自己的房屋转让给了丙，乙就在自己的房屋上修建了五层小楼，丙请求除去二层，遭到乙的拒绝。丙的主张是否应得到支持？ 答案：应予支持 解析：地役权与需役地共存亡，需役地既已转移至丙，为需役地所设定的地役权也当然转移至丙，除非当事人双方在设立地役权合同时另行约定。 （2）地役权不得由需役地分离而为其他权利之标的。不能单独抵押，也不得单独