合肥市土地政策对房地产市场调控的有效性研究-study on the effectiveness of hefei land policy on the regulation of real estate market.docxVIP

对房地产成本的作用。通过对地价的管制和调控可以实现直接对房价进行调控，土地价格作为房价的重要组成部分，其涨落自然会影响到房价的升降。 总体说来房地产市场的调控是指国家为了确保房地产市场的正常运行，促使房地产行业与国民经济的持续健康协调发展，运用经济、法律和行政的手段，从宏观上调节、监督、控制，以实现房地产市场的总需求和总供给的数量平衡以及 供给结构。1.2研究目的与意义从内容上看，全文主要是围绕三方面展开：第一，土地政策为何可以调控房 地产市场；第二，土地政策对房地产市场调控的传导机制；第三，土地政策对房 地产市场的调控效果有效性研究；之后在第四章以合肥市为例，研究土地政策对 房地产市场调控的有效性；最后，讨论了如何提高土地政策的调控有效性。从研究目的看，全文从土地政策参与房地产市场的调控的理论基础入手，定 性研究了土地政策与房地产市场的关系——土地政策在房地产市场的传导机制， 通过建立房地产四象限模型，定性分析了土地市场和房地产市场的相互作用，讨 论了房地产需求对房地产市场和土地市场的影响、土地供给对房地产市场的影 响、土地出让方式对房地产的影响，并通过定量的方式，采用 Delphi 法对房地 产市场相关联的土地政策法规变量进行分级量化, 用皮尔森相关性分析和时差 相关分析来研究土地政策对房地产市场的影响相关性，试图从更加客观理性全面 的角度看待房地产市场的调控和效果问题。本文的研究意义主要表现在以下：1、城市土地政策的有效性是决定其是否继续运行或者调整的重要依据。所 以客观科学的评价显得尤为重要。本文希望通过客观的分析，来看待土地政策调 控房地产的有效性问题。2、宏观地看待这个问题，由于土地要素的特殊性——稀缺性，另外我国的 特殊的土地制度也同样对房地产市场有着深远的影响。定量和定性的研究房地产 市场与土地政策的关系是当前我国通过土地政策调控宏观经济的研究的重要课 题，具有重要的理论基础和十分必要的实践意义。1.3国内外研究现状国外学者对土地政策的研究从 20 世纪的 20 年代；将政府作为土地政策的管理主体的研究始于 20 世纪 70 年代；80 年代后，学者开始将重点关注与土地政策与住房市场问题，很多学者对于香港的土地管理模式及住房市场的关系进行很多的实际调研。 中国香港政府采取政府垄断的土地供给模式，这也是中国大陆的城市土地供给模式学习的对象。Peng 和 Wheaton （1994）利用 1965 年至 1990 年的香港数 据对土地供给约束的溢出效应利用计量经济学进行分析，实证的结果表明——地 土地供给的变化对地价、房地产价格和房地产供给量都有较大的影响。通过论证， 土地供给的不足导致房地产市场的供给无法满足需求，以及消费者对未来市场的 看好，原本稀缺的土地资源，预期的土地变得更加的稀缺，使得住宅租金上涨， 最终的结果就是土地价格和房地产价格的同时高涨。Peng 和 Wheaton 以香港为 例，分析了改变土地供给对房地产价格和房地产供给的影响机制。土地供给的限 制会引起更高的住房价格，但是不会引起房地产供给的减少。Raymond(1998)运用 Granger 的因果分析，香港房价和低价的关系进行了实 证的验证。结果证明香港的房地产价格和土地价格之间不存在因果关系。Winky and Sivaguru Ganesan (1998)建立经济模型，验证土地供应对房地产市场的影响。 结果表明土地供应的增加会影响房地产价格，使其降低。研究结果表明，在大部 分国家，政府对房地产的调控是必要且强烈的，而调控主要通过土地供应和城市 规划实现。Peng 和 Wheaton(1994)是最早开始研究香港土地供应与房地产市场关系，在 对香港的土地供应，房地产的历史数据，利用计量经济学知识建立模型。Eddie Chi-man Hui 对香港研究（2004），讨论了香港的土地政策对房地产市 场的影响。HUI 和 H 通过分析香港土地的计划系统，将收入、人均 GDP、土地 供应数量等作为研究变量，以此构建房价的联立方程。进行了实证研究，主要针 对香港土地的供地计划，其中的土地供应、房地产市场的供给、房地产价格等影 响进行实证研究。这些结果表明：香港的土地供应计划中的房地产面积、绿地规 划面积等些因素对于房地产市场有着显著的影响；及香港土地供应计划对房地产 市场也有着显著的作用。政府通过调控土地的用途、空间区位、容积率、结构等 来调整未来的房地产市场。国内学者关于土地政策与房地产市场方面的研究主要概括为 3 方面：土地政 策、宏观调控中的土地政策、以及土地政策与房地产。国内学者关于土地政策的研究主要有以下几方面：土地政策的概念和特点； 土地政策的类别；土地政策的构成要素；土地政策的变迁与发展。土地政策参与宏观调控的研究主要集中在以下几方