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第2章 节 房地产价格房地产估价(第二版)课件.ppt
* 目录 第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告 第2章 房地产价格 在学习把握房地产价格的内涵、特征的基础上,正确区别日常生活中不同类型的房地产价格及其相互的联系与区别;了解房地产价格与一般商品价格相比的共同之处与不同之处;熟悉影响房地产价格的因素;理解房地产的供求与价格的内在联系;把握房地产价格的各影响因素对房地产价格的影响方向、程度及影响关系。 教学目标 教学要求 2009年8月在北京工作的王先生,看到一则胶东半岛海景房的宣传广告,广告上说代售楼盘位于山东威海银滩。银滩沙子洁白如银,因而获得“银滩”之名,被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”,是一个养老的绝佳之处,楼盘距海边仅有100米的距离,而且价格也绝对有吸引力,才3?000多元一平方米,相对于北京的房价来说简直是太便宜了,于是一直在北京生活的王先生萌生了给自己已经退休在家的父母买一套一线海景房的想法。想好了接下来就干,王先生报名参加了去乳山银滩的周末看房团,在8月的一个周末王先生跟随看房团坐了一晚上大巴,来到银滩王先生一下被秀美的海景吸引了,而且这时的银滩和8月北京的酷暑相比简直是天堂,王先生毫不犹豫地交了30万元买了一套90平方米的房子。之后王先生的父母来此居住,发现了很多问题,首先是这里一天三顿饭无法解决,没有菜市场,没有饭店开门营业,而且有个头疼脑热连个看病的地方也没有,而且到了冬天,房子特别潮,也没有暖气,这时王先生开始后悔当初的草率决定了。 思考:(1) 请读者思考银滩房价相对便宜的原因有哪些? (2) 假如你是王先生,在买房前要考虑哪些因素? 引例 ? 房地产价格的概念 房地产价格的形成条件 房地产价格的概念 人们对于什么是价格,有着许多定义和解释,其中最典型的是下列两种。 (1) 价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西,它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。 (2) 价格是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。 房地产价格的形成条件有三个:有用性,稀缺性,有效需求。 ◆有用性:有用性是指能满足人们的某种需要,俗话说“有用”,经济学上称为使用价值或效用。◆稀缺性:房地产要有价格还必须具有稀缺性。因为只有有用并稀缺,人们才肯付出金钱等代价去占有或使用它。稀缺性是指现存的数量尚不够满足每个人的需要,是相对稀缺而不是绝对缺乏。◆有效需求:房地产价格要成为现实——不是有价无市,还必须对房地产形成有效需求。人们把有支付能力支持的需要,称为有效需求。 (1) 房地产价格一般表示为交换代价的价格, 同时也可表示为使用和收益代价的租金。 (2) 房地产价格是关于房地产的权利利益的价格。 (3) 房地产价格是在长期考虑下形成的。 (5)房地产价格受区位的影响很大。 房地产价格 与一般商品 价格的不同 (4) 房地产的现实价格,一般随着交易的必要而个别形成, 尤其在房地产价格决定中,交易主体之间的个别因素容易起作用。 ? 房地产价格与价值的种类念 2 按实物形态分类 (1) 土地价格:又称地价,既可指无地上定着物的空地的价格,又可指具有定着物的不动产中土地部分的价格,不包含定着物的价格。 (2) 定着物价格:指定着物部分的价格,不含定着物所占用土地的价格。 (3) 不动产价格:指土地及其地上定着物的总价格。 3 按不同的经济行为分类 (1)买卖价格:是指购买方为取得不动产,向不动产卖方支付的货币额或实物。 (2) 租赁价格:指不动产出租方将不动产出租给承租人使用,由出租人收取或承租人支付的货币额或实物。 (3) 抵押价值:是假设债务期满而债务人不能如期履行债务,债权人拍卖或者变卖抵押的不动产所得价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。 (4) 保险价值:指将不动产投保时,为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 (5) 课税价值:指为课税的需要,由不动产估价人员评估的作为计税依据的价值。 (6) 征收价值:是国家为了公共利益的需要,强制取得单位或个人的不动产时应给予的补偿金额。 4 按权益分类 (1) 所有权价格:指土地所有权价格、定着物所有权价格,或者土地所有权和定着物所有权价格 (2) 使用权价格:主要是指土地使用权价格,包括出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、土地承包经营权价格。 (3) 其他权益价格:指所有权和使用权价格之外的各种其他权益的价格,如租赁权价格、地役权价格等。 ? 房地
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