成就精品楼盘的物业管控 张志东.pptVIP

⑹ 办公行政费用 管理公司租金、电费 电话费 传呼机/手提电话费 业务招待费 差旅费用 杂项支出，如文具、印刷、邮费、影印等 办公室低值易耗品 巴士服务 ⑺ 保险 财产一切险 公众责任险 机器设备损坏险 ⑻ 管理处的固定资产及折旧费 大厦工具/大厦机器设备 办公家俱 办公室用品，如电脑、打印机、复印机、传真机、照相机、电话机等 管理处装修 ⑽ 其它项开支 律师费 会计审核 培训费 节日装饰 ⑾ 税金(内资：5.50% 外资：5.0%) ⑿ 不可预见费用：2-3% ⑼ 管理者酬金 3. 管理费分摊 建筑面积，大多采用此种方式摊分物业管理 费、也有按使用面积(比如商场) 按户(早期老式楼房) 按租金比例(与租金捆绑) 商场、办公楼、住宅混合时，管理费按商、 办、住分别计算，可采用按面积摊分方式， 人员能分就分,能源费最好按表计量(注意：在 每个月的实际支出时，也分开计入财务费 用，财务报表也要分列)。 4. 其他预算项目： 会所：(一般只计支出，因为管理公司不负责经营，无法计 算收入项) 车库：主要按实际能耗、人手及设备维护费用计算 资本性支出项： 中修及大修费用 改造费用：原设计缺陷或为增加收益(比如提高出租率)进 行的改善、美化等 * * * * * GDP Unemployment 1998 -2.8 3.5 -5.3 4.4 -7.1 5 -5.7 5.7 1999 -2.9 6.2 1.2 6.1 4.1 6.1 9.2 6 2000 14.1 5.6 10.7 5 10.8 4.8 6.9 4.4 2001 2.5 4.6 0.5 4.6 -0.3 4.9 5.5 * 业务范围 物业管理服务流程图 签订前期物业管理g顾问合同 物业服务建议 管理筹备 招聘与培训 接管验收 交付使用 人员配置及预算 设备设施的选型 园林绿化 设备维护保养外判 清洁绿化保养外判 物业用房装饰装修 开办用品用具采购 相关证照手续办理 物业查验 钥匙接管 标识设置 资料归档 房屋查验 设施设备查验 空房检查 未使用房 已使用房 常规性公共服务 针对性专项服务 委托性特约服务 物业公司的衔接及配合 室内查验 办理收房 交接查验 迁入安排 装修管理 开荒工程 物业管理创示范与进阶 前期设计 如何选择介入的最佳时机 早中晚介入的特性 早期介入：是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入； 中期介入：则是在项目施工阶段开始； 晚期介入：在工程基本结束‘准备竣工验收和接管时的介入。 前期介入的操作目标 前期介入阶段工程提供服务 机电系统设备设施图纸审核建议。 楼宇设施设备选型建议。 工程设备用房合理布局建议。 暖通给排水建议。 物业智能自动化系统设置建议。 能源收缴与计量控制建议。 公共区域装饰装修标准建议。 工程设施设备施工与安装建议。 物业广告标示系统建议。 物业管理办公用房建议。 物业单元接管与验收建议。 前期介入阶段工程提供服务 工程设施设备维护与保养建议。 针对项目的特点，对项目提供消防及保安监控设备方面的建议。 针对项目的特点，结合楼宇自控系统提供工程空调 及新风设备方面的建议。 针对项目的特点，对项目供电系统提供建议。 针对项目特点，对项目设置宿舍及餐厅提供建议。 针对项目的特点，对项目的门禁及电梯系统。 工程设备标识方面的建议。 对项目的垃圾房及卸货区提供建议。 对工程设备集成控制方面的建议。 结合会所布局工程设备设施及能源计量方面的建议。 前期介入阶段（提前解决后期运作的难点） 前期介入阶段（提前制定运作系统规范流程） 物业管理交接验收阶段服务 前期物业介入 物业交接 客户入住 正式运营 管 理 专业 培训 物业管理服务内容 前期介入阶段（完善后期运行的硬件条件） 指导《业户手册》等文件编制、印刷 协助完成入住仪式 指导交房服务流程 业主 入住 项目办理入住服务阶段 项目正式运行服务介入阶段 项目正式运行服务介入阶段 物业专业培训思路 入伙程序及二装管理 紧急事件的处理及报告程序 物业的接管验收 工 程 服 务 部 客 户 服 务 类 沟通的方法与技巧 客服部的职责与工作要点分析及服务规范 物业管理常用文书基本写作知识与档案管理 客户投诉的处理技巧与流程及相关案例 工程部职责及工作要点分析 工程部员工服务规范 设备设施系统的构成与分类、保养规