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公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题 　　摘要：随着世界经济的发展，经济环境发生了巨大变化。为了保持与国际趋同，我国新会计准则中引入了公允价值这一计量方法，其中投资性房地产准则明确规定在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量。在近年我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量在我国会计准则中尚未有一个明确的规定，理论上有缺陷，实务应用同样存在诸多问题，因此，这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市公司所采纳。如何推广公允价值计量模式，使之更加符合中国经济发展的实际状况，将是今后理论界和实务界共同面临的重要课题。 　　关键词：公允价值；计量模式；投资性房地产 　　中图分类号：F530.68 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）08－０093－02 　　 　　公允价值是理性的双方在公平的市场中，在相互之间没有关联关系的情况下，自愿进行交易的金额，它可以用现行市价或未来现金流量现值表示，在新会计准则中有18个准则涉及到公允价值计量模式，我国新会计准则在采用公允价值计量的范围上较为保守，这与我国会计要素市场化程度不高，市场成熟度低导致的公允价值不易获得或者不确定性较高有一定的关系。 　　我国公允价值会计的核心内容是公允价值计量模式的引入，计量模式的改变实现了我国会计准则体系与国际主流会计准则体系的趋同，随之而来的是由会计计量模式改变所引发的会计确认、记录已经信息披露的变革，毫无疑问，公允价值会计计量模式的出现和应用对提高会计信息的相关性具有十分重要的意义。本文仅以投资性房地产为例，探讨公允价值模式在我国上市公司应用中存在的问题。 　　一、公允价值是投资性房地产最相关的计量方法 　　首先，对房地产的投资一般金额大、周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。 　　其次，投资者的利益无法通过历史成本的计量模式得到更好的体现。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值增值很多，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。 　　最后，对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。 　　二、公允价值理论对投资性房地产准则的影响 　　1.对资产结构的影响 　　投资性房地产准则使得企业需对资产进行重新分类，将原来在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，统一在“投资性房地产”科目核算，这势必会影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，可能会使这些企业的流动资产（存货）减少。 　　2.对所有者权益的影响 　　新会计准则规定，企业从成本模式转为公允价值模式应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将原来按成本模式计量的这部分房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产，其影响结果是，所有者权益将大大增加。另外，企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额也将计入所有者权益，这都有利于提高企业的规模。 　　三、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题 　　1.公允价值应用的客观环境尚需完善 　　由公允价值的定义可以看出，公允价值的本质在于交易的公平性及交易双方的自愿性，换句话说就是公允价值的获取依赖公平、成熟的市场环境。虽然近几年来我国经济飞速发展，市场经济体系不断完善，但仍与公平、成熟的市场环境有一定差距。由于我国市场信息不对称的程度相对较高，因此买卖双方不能对等地获得关于交易的市场消息。对于投资性房地产来说，我国新准则对投资性房地产公允价值计量模式的运用设定了严格的限制性条件，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。所以，公允价值模式虽符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，如何保证公允价值确定的合理性，在现阶段综合环境下很难达到。 　　2.可操作性有待提高 　　如果一项资产或负债没有活跃的交易市场作为定价基础，那么