第4章 节 市场比较法房地产估价（第二版）课件.pptVIP

* 目录 第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告 第4章 市场比较法 了解市场比较法的含义、理论依据和操作步骤；熟悉交易实例的收集方式和选择可比实例的要求；掌握建立价格可比基础的技术；掌握交易情况、交易日期和房地产状况修正的内涵及修正的方法；掌握综合修正计算方法和综合结果的确立。 教学目标 教学要求 　 王先生欲用其某处房产在银行作抵押贷款，于是王先生委托某房地产估价公司对其房地产进行估价，估价公司经过现场勘查及相关市场调查对估价对象情况了解如下。 该估价对象为××花园小区49号楼402室房地产，该楼建成于2009年10月，坐北朝南，为钢筋混凝土框架结构，地面上7层，其中一层为储藏室，2～7层为居住楼层的普通居民楼，外墙贴彩砖，大理石台阶、木扶手、铁栏杆，402室内情况为实木木地板地面、地暖、乳胶漆墙面、石膏吊顶、防盗门、塑钢窗，水、电、暖、天然气、宽带等齐全，该房产建筑面积102.78平方米。 该居住小区位于该市的中心区域，对外交通依靠××路、××路，有10、1、31、9等多路公交车经过，出行非常方便。该居住小区周边环境良好，经济较发达，大型的商场、超市主要有：××中心超市；学校主要有：××小学、××小学，生活条件非常方便。 该处房产有许多与估价对象相似的房地产的交易案例。根据上述情况该房地产估价公司决定首先要采用市场比较法对此估价对象进行估价。 思考：为什么房地产估价公司决定首先要采用市场比较法对此估价对象进行估价。 引例 ? 市场比较法的基本原理 市场比较法的理论依据 市场比较法的概念 市场比较法(Market Comparision Approach)又叫买卖实例比较法、市价比较法、交易实例比较法、市场法，它是房地产估价方法中最常用的估价方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。 其基本内涵就是将估价对象与近期内已发生交易的类似房地产进行比较，根据类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的“类似房地产”，是指在指在同一供求圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面，与估价对象相似的房地产。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。比准价格经过调节后，得出市场价值。 所谓同一供求圈是指与估价对象房地产具有替代关系，价格相互影响的适当范围，包括临近地区和类似地区。 市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，最能直接反映估价对象的市场价格，所以它是一种最具说服力并易于被当事人接受的方法，也是一种普遍应用的重要的估价方法。 市场比较法的理论依据是由房地产价格形成的替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而终趋于一致，这就是替代原理。这一原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相似的房地产价格总是相互牵制，并趋于一致。因此，在房地产市场上，任何有理性的当事人都会以已成交的房地产的价格作为参考依据来决定其行动。 ? 市场比较法的基本原理 市场比较法的适用条件 市场比较法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等，这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，所以适合采用市场比较法。 而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、机场、码头、博物馆、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆、医院、行政办公楼、在建工程等，由于数量很少或是可比性较差，则难以采用市场比较法。 1．房地产市场发达、活跃和完善的国家或地区 2．具备充足的市场交易资料 充足的市场交易资料取决于活跃的房地产市场。具体来说，充足的市场交易资料包括以下几方面。 (1) 数量充足。(2) 资料可靠。(3) 质量保证。 3．具有丰富估价经验的估价人员 市场比较法的操作步骤 运用市场比较法对某宗房地产进行估价时，具体操作步骤如下。 (1) 搜集交易实例。(2) 选取可比实例。 (3) 建立价格可比基础。（4) 进行交易情况的修正。 (5) 进行交易日期的调整。(6) 进行房地产状况的调整。 (7) 求取比准价格。 ? 搜集选取可比实例 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。 建立交易实