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公租房的战略意义与发展路径 　　摘要：公租房在我国的公共住房体系以及国家建设中具有重要的战略地位。发展公租房是克服住房领域市场失灵、解决“夹心层”住房问题的主要手段，对于城市化、扩大内需具有重要意义，是社会政策和经济政策的一个基础平台，应通过对象公众化、租金市场化、运营企业化、社区化发展及与公积金的结合等方式推进其发展。 　　关键词：公租房；公共租赁；发展路径 　　中图分类号：F293 　　 　　2011年9月19日，国务院常务会议上再次明确提出，要以公租房为主大力推进保障性安居工程建设，并针对公租房的融资、质量、监管、规划等方面提出了四条意见。这与2010年以来温家宝总理、李克强副总理等国务院主要领导在各种场合对公租房的多次肯定一脉相承，也标志着我国住房政策体系中对公租房地位的再次提升。可以说，公租房已经在我国公共住房体系的发展战略中占据了中心地位。 　　一、公租房在我国公共住房体系中的战略地位 　　笔者一直在很多场合力图用公共住房体系这个概念来涵盖传统用的住房保障体系，因为后者一般仅限于中低收入住房困难家庭的住房“解困”，而且往往还是仅限于户籍人口。但在如今的中国住房体系下，绝不仅仅是有户籍的中低收入家庭满足不了基本住房需求，而是广大中间收入群体以及外来务工人员等所谓“夹心层”，即那些因为户籍或收入超标等原因进入不了现有保障房体系又对市场化住房无支付能力的群体，都缺乏对正常住房消费的支付能力。住房政策不能仅盯着有户籍的中低收入家庭，而需要把“夹心层”等更广大群体的住房利益统筹考虑。为此我们需要构建面向广泛大众、开放性的公共住房体系，而保障房是服从于公共住房体系发展大局的子体系。 　　（一）公租房是克服住房领域市场失灵的重要手段 　　我国30年房改实践表明，住房资源需要确立以市场机制为基础的配置手段，这个大方向是正确的。但近年来的经验又表明，在住房领域内市场机制并不是万能的，反而还存在严重的“市场失灵”现象。为此，在坚持市场机制为住房资源的基础配置手段的同时，也需要政府代表公共利益对住房领域的市???失灵进行及时和必要的纠正与干预。1998年以来，我国在住房市场化过程中最主要的失误是，忽视了住房的基本生活资料属性和消费属性，过度强化了住房的商品属性和投资属性，忽视了住房的社会功能，过度开发了住房的经济功能和对国民经济的拉动作用，未能对住房领域的市场失灵做出有效纠正。为此需要大力发展可供租赁的公益性住房，尤其是面向广泛社会公众的公益性租赁住房。大力发展公租房，一方面可以较低的社会成本较快地实现人人“住有所居”，另一方面通过提供安定的租赁住房，鼓励人们尤其是年轻人租房，有利于扭转住房市场的投机炒作风气，还原住房消费本质，形成住房首先是用来居住的观念，形成健康的、多元化和可持续发展的住房市场，并由此促进金融与国民经济的稳定。 　　（二）公共租赁住房是解决“夹心层”住房问题的主要手段 　　一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭，住房保障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的部分群体实行“托底”和倾斜性扶持，保证收入最低、条件最困难的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件。但像廉租房、棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限。然而，当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大的住房压力，既进入不了住房保障体系，又无法独立地从市场购房或租房，即所谓“夹心层”。当前住房保障体系往往重点关注中低收入家庭，忽视“夹心层”利益诉求，现行的保障房政策还存在牺牲“夹心层”利益为代价的情况，如保障房的供应经常挤占了市场化住房供应，加大“夹心层”住房压力，那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题。为此李克强副总理在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座谈会上明确提出，“要加强公共租赁住房建设，使处于‘夹心层’的中等偏下收入且住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。” 　　（三）公共租赁住房将成为我国公共住房体系的基石 　　住房政策设计必须要有更大的广度和视野，不仅要考虑中低收入家庭的住房保障，也要把中间收入中的住房困难家庭、新就业职工、新毕业大学生、外来务工人员、引进人才等各类群体的住房问题也纳入制度设计，统筹考虑，也就是需要构建覆盖“公共住房体系”。公共租赁房制度具有灵活多样、覆盖面广、可持续发展等多种优势，势必将成为中国公共住房体系的基石。从这个角度而言，发展公共租赁住房不是权宜之计，而是我国城镇住房制度中需要长期坚持的制度。 　　（四）公共租赁住房是规范私人租赁住房市场，进而调节住房市场、平抑房价的有力措施 　　目前国内城市商品住房价格的高扬，有很大一部分因素是因为人们无法在市场上租到安全、可靠和稳定的住房，同时在户籍和子