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共同的责任 多样化的方式 　　一、一些国家住房政策要点 　　 　　现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。到目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭的住房政策。 　　 　　（一）美国 　　政策目标群体：家庭收入低于当地社会平均收入的80%，住房支出超出家庭可支配收入的30%的家庭。 　　主要措施：20世纪30年代罗斯福政府设立了“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），批准《住宅抵押贷款法》（HOLA），改变私人机构操作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，转由联邦政府担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。 　　1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立了“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款公司”（FSLIC），组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责对个人住房抵押贷款提供保险。 　　美国国会在1937年通过了《公共住宅法案》，设立了“联邦平民房屋建设总处”（USHA），以建立永久性的中央补助。 　　1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出“每一个美国家庭都能够拥有一套安全、环境适宜和舒适的住房”。 　　美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的住房；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。 　　补贴的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般为市场租金的20―50%），这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入的37%，并申请居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的25―30%支付租金，不足部分由政府补贴。 　　20世纪70―80年代，美国住房政策进行了战略性调整，即由补贴住房供应者转变为向住房需求者提供补贴。 　　美国目前实行的住房补贴政策主要是一种直接补贴，即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，其政策目标是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的最低住房消??水平。 　　据美国住房与城市发展部（HUD）的最新报告显示，HUD在2004财政年度支出了240亿美元用于向低收入家庭发放优惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全国约有480万户低收入家庭得到帮助。 　　 　　（二）德国 　　政策目标：以前的中心目标是为人口的绝大部分提供社会住房，现在这一目标正逐渐向为低收入、多子女、单亲家庭提供支持转变。 　　“二战”后的一段时间里，德国政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951―1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。 　　20世纪80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。 　　联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。目前，约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。 　　房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。 　　住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。1986年，联邦德国共有170万户，约占总住户的6％，领取共计33.8亿马克的房租补贴。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。 　　 　　（三）瑞典 　　长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高、限制少、覆盖面广。 　　补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。 　　1．给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不会由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30％的退休人员从住房补贴中受益。 　　2．有子女家庭的住房补贴。它是以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。