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关于住房保障制度普惠制的设计构想 　　◆ 中图分类号:F812 文献标识码:A 　　内容摘要:住房价格的高涨,使人们住房需求的满足成为难题。本文在分析我国房地产市场投资需求和消费需求(住用需求)的基础上,提出了建立住房保障制度普惠制的设想和公共租赁房租金的阶梯式设计方式。房地产市场和住房保障制度普惠制既可满足房地产市场的投资需求,也可以解决人们的房地产消费需求(住用需求),进而可确保我国经济的健康持续发展。 　　关键词:住房保障 普惠制 公共租赁房 　　 　　住房是重要的民生问题之一。为了解决我国解放后到改革开放前,住房建设速度缓慢、欠帐太多、甚至几代人挤住在一间住房的困难局面,同时也是为了适应我国经济改革开放、逐步建立社会主义市场经济体制的需要,我国进行了住房制度改革。由计划经济时代的实物分配,改为货币分配;由福利变为商品;由企业控制分配,变为由市场供求关系调控分配。这一时期,人们的积极性被极大地调动了,使大量的投资投向了房地产开发,有效的加大了住房的供给量,为缓解住房困难做出了贡献。但随着房地产市场的发展,市场中的投资氛围逐渐增强,大量的投资炒作不断拉高房价,导致了大量新问题出现。其中最大的问题就是,房价大大高出了普通百姓住房需求购房的承受能力。 　　 　　现行房地产制度的弊端 　　 　　房地产需求按其目的分有三种:生产性需求、消费性需求和投资性需求。目前房地产市场最大的弊端就是一方面有人极力炒作,推高房价从中得利;一方面有人为买不起房而忧心,其产生的根源是房地产的投资需求与消费需求(住用需求)在同一个平台上――房地产市场上混合运行。投资房地产,目的是赚钱,它是富人的行为,这是由房地产本身的价值所决定的,没有足够的资金实力不可能投资房地产。那些低收入者为不能买到房,无法解决居住问题而发愁。投资行为把房价节节推高,其危害是保障或改善社会大众(普通百姓)的住房条件越来越困难,使他们无力解决目前的住房困难。 　　有人经常把房地产市场与股市相提并论,是因为二者都具有投资功能。投资房地产市场与投资股票市场都能给投资者带来可能的预期收益。但是,房地产市??与股票市场存在着根本性的区别。对于股票市场而言,投资者有需求,想投资赚钱,有能力、有意愿、能承受投资带来的风险。可以进入股票市场进行投资活动。常言道:股市有风险,入市需谨慎。独自承担投资带来的后果――收益或风险。没有人强迫,也没有人阻拦。不想投资股票、没有能力、不能承担风险的人,可以远离股票市场。 　　而对于房地产市场,其具有投资功能,投资房地产市场可以获得可能的收益。但房地产市场不仅是一种投资工具,为投资者们赚取投资收益,它更大的功能应该是为人们提供基本的住房保障,提供人们生存的基本物质保障。保障人们的基本生存的权利,就必须要满足人们最基本的生理需求:衣、食、住、用、行,缺一不可。因此,不管是否有能力、是否有意愿,都必须要获得住房来保障其基本的生理需要,从而保障生存的基本物质条件。房地产投资者,为了获得投资收益,会采取各种手段来推高房价。在房价的不断上涨中,投资者获得了大量的收益。在投资者获得大量投资收益的同时,那些为居住需要购房者(即房地产的消费需求者),或牺牲自己未来的生活质量,缩衣节食而购房;或只能望房兴叹了。 　　在房价的不断上涨中,获益的是开发商,银行和房地产投资者,还有一个最大的获利者,即从卖地中获得大量收益的地方政府及其官员们。房价的高涨,使房地产商们大赚其利润。地方政府在卖地财政中名利双收,既得到充足的财政收入,本地GDP连年高速增长,同时由于政绩“良好”,不少人因此获得了升迁。住房在人们的生活中是不可或缺的,而现行的房地产制度(包含住房保障制度)不能有效的解决广大人民群众的住房需求:商品房,价格过高,早已成为投资者投资、投机的投资工具,普通百姓只能望房兴叹。虽然现在有住房保障制度,但因其覆盖面过小,且条件苛刻,产生了大量的中间夹心层,既买不起商品房,又不符合获得保障房的条件。同时,现行的保障房在实际操作中,也存在着大量的不尽如人意的地方,甚至滋生了某些腐败现象。 　　房价的高涨,让房地产的消费需求者透支了其目前和未来的其他方面的消费能力。国内的民众消费能力不足,将导致国民经济发展缺乏动力,威胁着国民经济的正常、持续发展。抑制高房价,我国政府几次对房地产市场进行宏观调控,其效果并不理想。其难点在于,调控力度小,不起作用;调控力度过大,在短期内可能使房地产价格回落,但也伴随着对国民经济发展产生负效应的危险。为了既保持房地产市场的发展,为投资者提供投资渠道,起到拉动经济发展的支柱作用,又能解决普通民众对住房的消费需求,本文认为把房地产市场的投资功能和消费功能分开在两个平台上运作,满足不同需求的人。同时还能保持经济的正常发展。为此,本文提出了住