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关于资金时间价值在商品房按揭贷款中运用 　　◆ 中图分类号：F832 文献标识码：A 　　内容摘要：资金时间价值是现代财务管理的基础观念之一，因其重要性并涉及所有理财活动，所以被称为“理财第一原则”。其在日常生活中的一项重要应用就是房屋按揭贷款。本文以资金时间价值原理为工具阐述了如何对按揭贷款进行科学合理的规划，进而达到减少未来还本付息支出总额的目的。 　　关键词：资金时间价值 按揭贷款额 还贷期限 还款方式 运用 　　 　　目前房价居高不下，使作为刚性需求的普通大众购买一套普通住宅更多是选择贷款的方式，贷款额少则几十万元，多则上百万元，巨大的还贷压力既影响家庭目前的生活质量，也会影响家庭其他方面理财计划的实现，如何科学地规划按揭贷款，减少未来还本付息的支出总额，是广大普通购房者非常关注的问题。因而为了规避按揭贷款购房风险、减轻购房负??，个人（家庭）在购房前应利用资金时间价值原理来控制贷款总额、每月还款额及提前还贷方式等的选择。 　　 　　资金时间价值 　　 　　资金的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为货币时间价值。比如某人今天把1000元钱存人银行，在年利率为10%的情况下，1年以后该笔存款的本金和利息之和就是1100元（1000+1000×10%），这说明今天的1000元钱和1年以后的1100元钱等值，这多出来的100元钱就是这1000元本金在1年内发生的增值，也就是这1000元资金的时间价值。常见的资金时间价值计算方法包括复利终值和现值及年金终值和现值。 　　（一）复利终值和现值的计算 　　复利是计算利息的一种方法，就是每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗你“利滚利”。 　　复利终值：是指一定量的本金即现值P，按年利率i计算的n年后的本利和F=P×(1+i)n或F=P×(F/P，i，n)(其中(1+i)n或（F/ P，i，n）称为复利终值系数，可查表或利用Excel取得。如1000元钱存入银行5年，利率假定为8% 则5年后这笔钱的价值F=1000×(1+8%)5= 　　1000×1.469=1469元。 　　复利现值：是指今后某一特定时间收到或付出的一笔款项，按折算率i所计算的现在时点的价值。将上述公式反过来即P=F÷(1+i)n或P=F÷(F/P，i，n)就可以求出现值。 　　（二）年金终值和现值的计算 　　年金是指一定时期内等额收付的系列款项，即为年金。一般用A来表示。比如从现在开始按揭供一套房子的定期定额还款数或每年存入银行的定期定额存款额。 　　年金终值：年金A，年利率i，n年后的年金终值为F=A×[(1+i )n-1]÷i或F=A(F/A，i，n)｛其中[(1+i)n-1]÷i或（F/A，i，n）称为年金终值系数，可查表或利用Excell取得}。如每年存入银行1000元钱，存5年，利率假定为8%，则5年后这笔钱的价值F=1000×[(1+8% )5-1]÷8%=1000×5.867=5867元。将上年金终值的计算公式反过来就可计算年金。 　　年金现值：年金A，年利率i，n年后的年金现值为P=A×[1-(1+I)-n]÷i或P=A（P/A，i，n）｛其中[1-(1+i)-n]÷i或A（P/A，i，n）称为年金现值系数，可查表或利用Excel取得}。如每年存入银行1000元钱，存5年，利率假定为8%，则5年后这笔钱的价值F=1000×[1-(1+8% )-5]÷8%=1000×3.993=3.993元。同样将上述年金现值的计算公式反过来就可进行年金的计算。 　　要注意的是上述公式中如需按月计算，式中i应除12变为月利率，n应乘12。 　　 　　按揭贷款额和还贷期限的选择 　　 　　在没有更好的投资渠道的前题下，作为刚性需求的个人住房按揭贷款，应对自己当前的经济实力、还款能力、未来的收入及支出做出正确的判断，谨慎地确定贷款金额、贷款期限、还款方式，并适当留有余地。具体如下：由目前可动用的资金和目前到购房时的收入中可用来负担首付款的部分折算的未来购房时的价值确定首付款；以还贷期限为变量、以未来收入中可用来还贷的部分为年金计算应向银行贷款的数额。计算时应注意使贷款额占房屋总价比例不超过70%。 　　 　　例如：李先生家庭年收入15万元，预计有40%的收入做为储蓄。现在有10万元银行存款，计划2年后买房，当前的银行定期存款利率为3%，贷款利率为6%（为计算方便利率均采用整数）。 　　李先生能负担的首付款F=P×(1+i)n+A×[(1+i)n-1]÷i=10×(1+3%)2+15×40%×[(1+3%)2-1]÷i=10×0.943+6×2.030 　　=23.23（万元） 　　李先生如计划贷款15年：按其收入可