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呼市地产市场宏观走势与风险预测 　　近几年，随着呼市城建步伐的加快，呼市终于改变了城市旧有的用地模式，在相对较小的面积上兴建起一幢幢标志性的高层建筑，它不仅改变了呼市往日低矮的城市面貌，也大大增强了城市的立体感。可是，在地产市场繁荣的同时，我们不能不注意到的是：地产商家面临的却是几家欢乐，几家愁的无奈。 　　 　　3600米：演绎地产商家的大智慧和高风险 　　 　　中山路，被誉为青城第一街，长度 1．8公里，3600米。大大小小的来自外地的、本地的地产商家在这里登台亮相，以各自的运做理念实践着期望的地产开发目标。然而，相对于北京、上海等大城市的状况而言，呼市仅仅是一个中等城市，是否有能力支撑3600米的商业街的消费额度，业内人士表示出的更多的是担心，而个是乐观。一、商业街的建设不应该在交通大动脉上，比如像北京的王府井大街、西单大街，应该是大动脉进去的明街暗巷，恰恰我们的中山路商业街有这样的弊端。中山路作为呼市最主要的交通大动脉，这条路交通流量是非常大的。 　　二、按照社科院经济所做的一项测验，按呼市的购买能力每平米是8000块钱，实际上呼市做的测度也是每平米8000块钱，一个5万平方米的购物广场应该是4个亿的消费潜力作为支撑，现在呼市中山路上大大小小店铺总的面积是80万平米，保守估计需要64个亿的消费潜力，占到呼市商品零售额的一半，仅100多亿商品零售总额来支撑这样3600米的长街，呼和浩特到底有没有这么大的购买能力?生活居住在呼和浩特的居民都亲眼目睹了联营商场的改造，民族商场、天元商厦、维多利购物广场的兴衰变迁。它们在老百姓生活中的记忆是深刻的。首府广场――这样一个大型主题卖场的兴建将会是一种什么样的状态?能够带给呼和浩特零售业什么样的变化?是否又是另一次中山路卖场的轮回?我们将拭目以待。 　　 　　地产开发有所为与有所不为 　　 　　今年，首府地产市场投资不断上升，销售日渐火爆，呼市地产业迎来黄金时代。据了解，今年1―4月，呼市国有、集体及私营房地产开发企业本年度到位资金24410万元，同比增长67?4%，其中，国内贷款同比下降45．4%，自筹资金和其他资金分别上涨了42．2%和31．6%。民间投资使房地产开发增长依赖外部资金的程度显著增加，外地企业投资呼市房地产的比例在日渐加大。目前，呼市不少楼盘是江浙、温州投资商开发，或者是由外地企业与本地企业联合开发的。但据业内人士讲，作为呼市的开发商和地产商目前有近400家，每年有项目的仅有50―80家。从总体上来讲，在呼市地区成长起来的，大多数操作地产项目或者商业地产项目的公司，一般具有以下特点。一是先是做施工队，后转向地产项目开发，甚至是商业地产项目的开发；二是呼和浩特地区在2002年以前的房地产开发模式一般是这样的，先取得一块土地的用地意向，通过立项，然后自己自筹一部分资金，先进入开发，补办各项手续，通过银行融资，施工方垫资等等手段完成楼盘建设。实际上项目操作成功与否就取决于卖楼的能力。如此进行开发的地产项目在市场运作中，风险相当大。一旦资金链出现问题，对于开发公司来说其结果将是致命的。这样的房地产公司一旦在市场利益的驱动下，进入了自己根本无力运营的商业地产领域必然会导致严重的后果。比如：无视商业地产本身的运营规律，沿用住宅项目开发的经验进行分割出售，“摊位”概念的盛行就是明证。且不说今后的经营将怎样进行，单就投资者权益而言，就面临以下几方面的风险：一是产权不完整。摊位的投资者，依据国家的有关规定可能永远也不可能拿到合法的产权证明。因此，消费者或业主的应有权益实际上已经被“虚化”了。二是面临整体经营的风险。市场运营有好有坏，而且与经营者的能力直接相关，摊位作为小概念不可能左右整体经营运作。因此，经营一旦失败，投资者将很难收回成本，可能甚至血本无归。三是商业地产的自身规律没有得到应有的遵循。有的地产商认为同样的地产经验可以克隆，可以复制到相关的领域中去。事实证明，中山路有的商业地产商家的运营失败，除了经营管理方面的原因，盲目克隆其他领域的成功经验也是一个相当重要的因素。笔者认为：有所为有所不为，才是成熟企业的一个重要标志。 　　 　　地产成本与需求的断层：地产市场发展中的瓶颈 　　 　　在房地产投资火爆的同时，消费者极为关注的楼盘价格一路看涨。据呼市城市经济调查队显示，一季度房屋销售价格与本年同期相比上涨1?4%，其中，住宅上涨幅度最大，比去年同期上涨了5?8%，商业用房销售价格比去年同期上涨了2?7%。在住宅中，经济适用住房上涨幅度最大，比去年同期上涨了5?2%。据了解，随着国家土地供应政策的紧缩，目前呼市地区的土地价格大幅度上扬，市中心的最高地价每亩达到了100多万元，环中心地带的土地价格每亩也在60―70万元之间，城市周边的地价每亩大约在30